Fraflytningsrapport: Regler for lejer og udlejer ved fraflytning

Hvad er en fraflytningsrapport?

Når du forlader en lejet bolig, er udlejer forpligtet til at afholde et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten dokumenterer boligens stand ved fraflytning og danner grundlag for, om udlejer kan kræve istandsættelse for lejers regning.

Fraflytningsreglerne er reguleret af lejeloven og er et af de mest konfliktfyldte områder i dansk lejeret. Hvert år behandler Huslejenævnene tusinder af sager om fraflytning. Kendskab til reglerne beskytter dit depositum.

Synsreglerne: Hvad gælder?

Reglerne varierer alt efter, hvornår lejemålet er indgået:

Lejemål indgået fra 1. juli 2015

Udlejer skal afholde fraflytningssyn. Dette er et lovkrav. Overholder udlejer ikke dette:

• Udlejer mister som udgangspunkt retten til at kræve istandsættelse for lejers regning
• Undtagelse: Bevidst skjulte skader eller lejers strafbare handlinger

Fraflytningssynet skal afholdes inden for en rimelig frist efter fraflytning — typisk 1-2 uger.

Lejemål indgået før 1. juli 2015

Fraflytningssyn er ikke et lovkrav, men er god praksis. Udlejer kan stadig kræve istandsættelse.

Indflytningsrapportens betydning

En fraflytningsrapport ses aldrig isoleret — den sammenholdes med indflytningsrapporten. Var der allerede ridser, slid og misfarvninger ved indflytning, kan udlejer ikke kræve lejer for disse ved fraflytning.

Indflytningsrapporten fungerer som bevis for boligens stand, da du overtog den. Er der ikke lavet en indflytningsrapport, kan det komme udlejer til skade — lejer kan argumentere for, at eventuelle skader allerede var der ved indflytning.

Tip: Tag altid fotos af boligen ved indflytning — og send dem til udlejer som dokumentation.

Hvad kan udlejer kræve istandsat?

Udlejer kan kræve istandsættelse for:

• Skader forårsaget af lejer (ridser i parket, huller i vægge fra skruer, ødelagte håndtag)
• Misligholdelse (manglende rengøring, skimmelsvamp som følge af utilstrækkelig udluftning)

Udlejer kan ikke kræve lejer for:

• Almindeligt slid — det er den naturlige forringelse, der opstår ved normal brug over tid
• Mangler, der allerede var der ved indflytning — dokumenteret i indflytningsrapport
• Vedligeholdelse, der påhviler udlejer — f.eks. maling af yderdøre, vinduer mod vej

Hvad er normalt slid?

Grænsen mellem "normalt slid" og "skade" er ofte omdiskuteret. Huslejenævnene har udviklet praksis over mange år:

• Maling der er falmet og gulnet efter mange år: normalt slid
• Huller i væggen fra billeder: normalt slid (et rimeligt antal)
• Dybe ridser i parketgulv fra møbler: grænsetilfælde — afhænger af omfang og lejemålsperiode
• Cigaretbrændemærker: skade
• Fedtpletter på vægge fra madlavning: normalt slid (rimelig mængde)

Jo længere du har boet i lejemålet, jo mere slid accepteres som normalt.

Fraflytningsrapportens indhold

En fyldestgørende fraflytningsrapport bør dokumentere:

• Dato og tidspunkt for synet
• Begge parters tilstedeværelse (lejer har ret til at deltage)
• Rum-for-rum gennemgang med beskrivelse af stand
• Specifikke mangler og skader med præcis beskrivelse
• Underskrifter fra begge parter

Som lejer bør du insistere på at deltage i synet. Du har ret til det — og det giver dig mulighed for at kommentere på konklusionerne der og da.

Modtager du rapporten, men er uenig i dens indhold, bør du skriftligt (gerne inden for 14 dage) protestere mod de punkter, du er uenig i.

Depositum og fraflytning

Depositummet er udlejers sikkerhed. Det må som udgangspunkt ikke overstige 3 måneders leje (ekskl. forbrug).

Hvornår skal depositummet tilbagebetales?

Lejeloven har ingen fast frist, men udlejer skal opgøre kravet inden for rimelig tid — i praksis inden for 2-4 uger efter fraflytning er afklaret.

Hvad kan udlejer tilbageholde?

• Istandsættelsesudgifter lejer hæfter for (documenteret via fraflytningsrapport og tilbud/fakturaer)
• Evt. manglende husleje
• Rengøring, hvis lejemålet ikke er afleveret rengjort

Hvad kan udlejer ikke tilbageholde?

• Udgifter til istandsættelse af normalt slid
• Udgifter til forbedringer (udlejer kan ikke berige sig på lejers bekostning)

Klage til Huslejenævnet

Er du uenig i udlejers krav om istandsættelse eller tilbageholdelse af depositum, kan du klage til det lokale Huslejenævn. Det er hurtigt og billigt (et mindre gebyr). Huslejenævnet behandler tvister om:

• Størrelsen af istandsættelseskrav
• Fortolkning af fraflytningsrapporten
• Berettiget tilbageholdelse af depositum

Har du brug for vejledning, kan du kontakte dit lokale lejerforening.

Praktisk tjekliste ved fraflytning

Inden fraflytning:

• [ ] Opsig lejemålet skriftligt og overhold varslet
• [ ] Rengør grundigt hele boligen
• [ ] Fjern alle personlige ejendele
• [ ] Reparer skader, du er ansvarlig for (f.eks. huller fra store skruer)
• [ ] Aflæs vand, varme og el

Ved fraflytningssynet:

• [ ] Mød op og deltag aktivt
• [ ] Tag fotos af alle rum
• [ ] Sig til, hvis du er uenig i rapporten
• [ ] Underskriv — men tilføj "med forbehold" ved uenighed
• [ ] Bed om en kopi af rapporten

Efter fraflytning:

• [ ] Opdater din adresse
• [ ] Afmeld abonnementer og forsikringer
• [ ] Følg op på tilbagelevering af depositum

Lejekontrakt: Forebyg konflikter fra starten

Den bedste måde at undgå fraflytningskonflikter er en klar lejekontrakt og en grundig indflytningsrapport. Med LegalDock opretter du en lejekontrakt, der er opdateret med de seneste lejelovsregler, og som klart fastlægger parternes forpligtelser — fra dag ét til fraflytning.