Fraflytningsrapport: regler for lejer og udlejer

Hvad er en fraflytningsrapport?

Når du forlader en lejet bolig, kan udlejer være forpligtet til at afholde et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten dokumenterer boligens stand ved fraflytning og danner grundlag for, om udlejer kan kræve istandsættelse for lejers regning.

Fraflytningsreglerne er reguleret af lejeloven og er et af de mest konfliktfyldte områder i dansk lejeret. Hvert år behandler huslejenævnene mange sager om fraflytning. Kendskab til reglerne beskytter dit depositum.

Synsreglerne: Hvad gælder?

Om udlejer er forpligtet til at holde fraflytningssyn afhænger af to forhold: hvor mange lejemål udlejer udlejer, og hvornår lejemålet er indgået.

Udlejere med mere end ét beboelseslejemål

Pligten til at afholde fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport gælder kun for udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, og kun for lejemål indgået fra den 1. juli 2015. For disse udlejere gælder:

• Udlejer skal indkalde til fraflytningssyn og udlevere en fraflytningsrapport
• Fraflytningssynet skal varsles med mindst 1 uge, og rapporten udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis lejer ikke er til stede
• Afholder udlejer ikke synet, eller sendes rapporten ikke rettidigt, mister udlejer som udgangspunkt retten til at kræve istandsættelse for lejers regning (undtaget er fx bevidst skjulte skader eller lejers strafbare handlinger)

Udlejere med kun ét lejemål eller lejemål indgået før 1. juli 2015

Her er fraflytningssyn ikke et lovkrav, men det er god praksis. Udlejer kan stadig kræve istandsættelse efter de almindelige regler, men bør dokumentere boligens stand grundigt.

Indflytningsrapportens betydning

En fraflytningsrapport ses aldrig isoleret, den sammenholdes med indflytningsrapporten. Var der allerede ridser, slid og misfarvninger ved indflytning, kan udlejer ikke kræve lejer for disse ved fraflytning.

Indflytningsrapporten fungerer som bevis for boligens stand, da du overtog den. Er der ikke lavet en indflytningsrapport, kan det komme udlejer til skade, for lejer kan argumentere for, at eventuelle skader allerede var der ved indflytning.

Tip: Tag altid fotos af boligen ved indflytning, og send dem til udlejer som dokumentation.

Hvad kan udlejer kræve istandsat?

Udlejer kan kræve istandsættelse for:

• Skader forårsaget af lejer (ridser i parket, huller i vægge fra skruer, ødelagte håndtag)
• Misligholdelse (manglende rengøring, skimmelsvamp som følge af utilstrækkelig udluftning)

Udlejer kan ikke kræve lejer for:

• Almindeligt slid, den naturlige forringelse, der opstår ved normal brug over tid
• Mangler, der allerede var der ved indflytning, dokumenteret i indflytningsrapporten
• Vedligeholdelse, der påhviler udlejer, fx maling af yderdøre og vinduer mod vej

Hvad er normalt slid?

Grænsen mellem "normalt slid" og "skade" er ofte omdiskuteret. Huslejenævnene har udviklet en praksis over mange år:

• Maling, der er falmet og gulnet efter mange år: normalt slid
• Huller i væggen fra billeder: normalt slid (et rimeligt antal)
• Dybe ridser i parketgulv fra møbler: grænsetilfælde, afhænger af omfang og lejeperiode
• Cigaretbrændemærker: skade
• Fedtpletter på vægge fra madlavning: normalt slid (i rimeligt omfang)

Jo længere du har boet i lejemålet, jo mere slid accepteres som normalt.

Fraflytningsrapportens indhold

En fyldestgørende fraflytningsrapport bør dokumentere:

• Dato og tidspunkt for synet
• Begge parters tilstedeværelse (lejer har ret til at deltage)
• En rum-for-rum-gennemgang med beskrivelse af standen
• Specifikke mangler og skader med præcis beskrivelse
• Underskrifter fra begge parter

Som lejer bør du insistere på at deltage i synet. Du har ret til det, og det giver dig mulighed for at kommentere på konklusionerne der og da.

Modtager du rapporten, men er uenig i dens indhold, bør du skriftligt (gerne inden for kort tid) protestere mod de punkter, du er uenig i.

Depositum og fraflytning

Depositummet er udlejers sikkerhed. Det må som udgangspunkt ikke overstige 3 måneders leje (ekskl. forbrug).

Hvornår skal depositummet tilbagebetales? Lejeloven har ingen fast frist, men udlejer skal opgøre kravet inden for rimelig tid, i praksis typisk inden for nogle uger, efter fraflytningen er afklaret.

Hvad kan udlejer tilbageholde?

• Istandsættelsesudgifter, lejer hæfter for (dokumenteret via fraflytningsrapport og tilbud/fakturaer)
• Eventuel manglende husleje
• Rengøring, hvis lejemålet ikke er afleveret rengjort

Hvad kan udlejer ikke tilbageholde?

• Udgifter til istandsættelse af normalt slid
• Udgifter til forbedringer (udlejer kan ikke berige sig på lejers bekostning)

Klage til huslejenævnet

Er du uenig i udlejers krav om istandsættelse eller tilbageholdelse af depositum, kan du klage til det lokale huslejenævn. Det er relativt hurtigt og billigt (klagegebyret var 367 kr. i 2026, tjek den aktuelle sats). Huslejenævnet behandler blandt andet tvister om:

• Størrelsen af istandsættelseskrav
• Fortolkningen af fraflytningsrapporten
• Berettiget tilbageholdelse af depositum

Har du brug for vejledning, kan du kontakte din lokale lejerforening.

Praktisk tjekliste ved fraflytning

Inden fraflytning:

• Opsig lejemålet skriftligt, og overhold varslet
• Rengør hele boligen grundigt
• Fjern alle personlige ejendele
• Reparer skader, du er ansvarlig for (fx huller fra store skruer)
• Aflæs vand, varme og el

Ved fraflytningssynet:

• Mød op, og deltag aktivt
• Tag fotos af alle rum
• Sig til, hvis du er uenig i rapporten
• Underskriv, men tilføj "med forbehold" ved uenighed
• Bed om en kopi af rapporten

Efter fraflytning:

• Opdater din adresse
• Afmeld abonnementer og forsikringer
• Følg op på tilbagelevering af depositum

Lejekontrakt: Forebyg konflikter fra starten

Den bedste måde at undgå fraflytningskonflikter er en klar lejekontrakt og en grundig indflytningsrapport. Med LegalDock opretter du en lejekontrakt, der er opdateret med de gældende lejelovsregler, og som klart fastlægger parternes forpligtelser, fra dag ét til fraflytning.