Fremleje: regler, krav og faldgruber for lejer og fremlejer

Hvad er fremleje?

Fremleje betyder, at du som lejer lader en anden person, fremlejetageren, bo i hele eller dele af din bolig mod betaling. Du forbliver selv lejer over for din udlejer og er fortsat ansvarlig for lejemålet, herunder for husleje og for boligens stand.

Det er vigtigt at skelne mellem delvis fremleje (fx et eller flere værelser, hvor du selv bliver boende) og hel fremleje (hele boligen, mens du selv midlertidigt bor et andet sted). Reglerne er ikke ens for de to situationer.

Delvis fremleje: et eller flere værelser

Som lejer har du ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse. Betingelsen er, at det samlede antal personer, der bor i lejligheden, ikke overstiger antallet af beboelsesrum.

Beboelsesrum er opholds- og soverum. Køkken, badeværelse og gang tæller ikke med som beboelsesrum.

Ved delvis fremleje kræver du ikke udlejers forudgående tilladelse, men udlejer har krav på en kopi af fremlejekontrakten.

Hel fremleje: hele boligen

Du har ret til at fremleje hele boligen i op til 2 år, når dit fravær er midlertidigt og skyldes en saglig grund som:

• Sygdom
• Studieophold
• Forretningsrejse eller udstationering
• Midlertidig forflyttelse eller militærtjeneste

Grunden er, at du planlægger at vende tilbage til boligen. Fremlejen skal derfor være tidsbegrænset.

Hvornår kan udlejer modsætte sig hel fremleje?

Udlejer kan modsætte sig hel fremleje, hvis:

• Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder
• Det samlede antal personer i boligen vil overstige antallet af beboelsesrum
• Udlejer i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig fremlejen

Ved hel fremleje skal du give udlejer skriftlig besked med en kopi af fremlejeaftalen, og beskeden skal som udgangspunkt være udlejer i hænde senest 3 uger før fremlejens begyndelse.

Krav til fremlejekontrakten

En fremlejekontrakt bør indeholde:

• Parternes oplysninger: dit navn som fremlejegiver og fremlejetagerens navn
• Boligens adresse og en beskrivelse af det fremlejede
• Huslejen: du må ikke opkræve mere, end du selv betaler, med et rimeligt tillæg for møbler og forbrug
• Fremlejeperioden: start- og slutdato (fremleje skal være tidsbegrænset)
• Depositum: højst svarende til 3 måneders leje
• Opsigelsesvarsel i overensstemmelse med lejelovens regler

Til fremleje af hele boligen skal typeformular A10 anvendes. A10 er den autoriserede standardformular for fremleje, og vilkår, der stiller fremlejetageren ringere end formularens og lejelovens regler, er som udgangspunkt ugyldige.

Husleje, depositum og forudbetalt leje

Som fremlejegiver må du ikke opkræve højere husleje, end du selv betaler for det fremlejede. Du må dog lægge et rimeligt beløb oveni for:

• Møblering, hvis boligen fremlejes møbleret
• Forbrugsudgifter som el, vand, varme og internet

Ud over depositum på højst 3 måneders leje kan du kræve op til 3 måneders forudbetalt leje. Depositum og forudbetalt leje beregnes af lejen uden forbrugsudgifter.

Fremlejetageren kan klage over huslejens størrelse til huslejenævnet. Opkræver du for meget, kan nævnet sætte lejen ned, og du kan blive pålagt at tilbagebetale det for meget opkrævede.

Når fremlejeforholdet er endeligt ophørt, skal du afregne og tilbagebetale et eventuelt overskydende depositum. Det skal ske uden unødigt ophold efter fraflytningen.

Afslutning af fremlejeforholdet

Fremlejeforholdet ophører automatisk ved udløb af den aftalte periode. Ønsker du at opsige før tid, gælder de opsigelsesregler, der er aftalt i kontrakten inden for lejelovens rammer.

Bliver du selv opsagt af din udlejer, ophører fremlejeforholdet også. Fremlejetageren skal dog have et rimeligt varsel til at finde en ny bolig.

Gode råd, før du fremlejer

• Lav altid en skriftlig fremlejekontrakt. Uden skriftlig aftale, og ved fremleje i strid med reglerne, risikerer du i yderste konsekvens, at dit eget lejemål ophæves.
• Sørg for, at fremlejeaftalen ikke strider mod din egen lejekontrakt eller husordenen.
• Lav et ind- og fraflytningssyn med fremlejetageren, så I har dokumentation for boligens stand. Ellers kan du komme til at hæfte for skader, som fremlejetageren har forvoldt.
• Gem al korrespondance med udlejer og fremlejetager.

En korrekt og fyldestgørende fremlejekontrakt beskytter både dig som fremlejegiver og din fremlejetager, og den er jeres bedste bevis, hvis der senere opstår uenighed.