Huslejenævnet: sådan klager du over din udlejer

Hvad er huslejenævnet?

Huslejenævnet er et uafhængigt, kommunalt nævn, der afgør tvister mellem lejere og udlejere i private lejeforhold. Der er et huslejenævn i hver kommune, og de behandler blandt andet sager om:

• For høj husleje (huslejeregulering)
• Mangler i lejemålet
• Fraflytningsopgør: uenighed om depositum og istandsættelse
• Udlejers adgang til lejemålet
• Lejeforhøjelser: er de gyldige?
• Vand- og varmeregnskaber

Huslejenævnet er et billigt alternativ til domstolene. Gebyret er 367 kr. (2026), og nævnet behandler sagen skriftligt.

Hvornår kan du klage til huslejenævnet?

Du kan klage til huslejenævnet, hvis du er lejer i et privat lejemål. Følgende er ikke omfattet:

• Almene boliger (henvend dig til beboerklagenævnet)
• Andelsboliger og ejerboliger (andre regler)
• Erhvervslejemål (afgøres ved domstolene)

Huslejenævnet er reguleret af lov om boligforhold. Nævnet behandler ikke egentlige erstatningskrav; det er domstolenes opgave.

Bemærk: ved lejelovsreformen, der trådte i kraft den 1. juli 2022, blev den tidligere lejelov og boligreguleringslov samlet i en ny lejelov og i lov om boligforhold. Boligreguleringsloven eksisterer altså ikke længere som en selvstændig lov, og henvisninger til "boligreguleringslovens § 5" er erstattet af reglerne i den nye lejelov.

De mest almindelige klagetyper

1. For høj husleje

I regulerede kommuner (kommuner, der har truffet beslutning om boligregulering) er lejen begrænset. Lejen fastsættes som udgangspunkt enten efter et omkostningsbestemt princip eller efter det lejedes værdi, altså hvad tilsvarende lejligheder i samme område udlejes for.

For gennemgribende forbedrede lejemål kan lejen fastsættes højere efter det lejedes værdi, men det kræver blandt andet, at lejemålet er væsentligt forbedret for et beløb, der overstiger en årligt reguleret beløbsgrænse (opgjort enten pr. m² eller pr. lejemål). Inden en gennemgribende forbedring kan udlejer bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse efter lejeloven § 19.

Mener du, at din husleje er for høj, kan du klage til huslejenævnet, der sammenligner med tilsvarende lejemål i området.

2. Mangler i lejemålet

Udlejeren skal aflevere lejemålet i god og forsvarlig stand og holde det ved lige i lejeperioden. Mangler ved indflytning, eller mangler som udlejeren ikke udbedrer efter et skriftligt påkrav, kan indbringes for huslejenævnet.

Vigtig regel: giv altid udlejeren skriftlig besked om manglen og en rimelig frist til at udbedre, inden du klager. Gem al dokumentation.

3. Fraflytningsopgør

Det er en af de hyppigste sagstyper. Huslejenævnet kan behandle tvister om:

• Udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning
• Tilbageholdelse af depositum
• Gyldigheden af fraflytningsrapporten
• Normalt slid og ælde over for skader, som lejeren hæfter for

Vær opmærksom: udlejeren skal som udgangspunkt fremsætte sit istandsættelseskrav inden for en kort frist efter fraflytningssynet, ellers kan kravet bortfalde. Er du uenig i udlejerens opgørelse, bør du gøre indsigelse skriftligt og hurtigt og derefter indbringe sagen for huslejenævnet.

4. Lejeforhøjelse

En lejeforhøjelse skal overholde lovens regler. En forhøjelse efter det lejedes værdi skal som udgangspunkt varsles med mindst 3 måneder, og den skal være begrundet. Er du uenig, kan du gøre indsigelse inden 6 uger efter, at du har modtaget varslet, hvorefter udlejeren må indbringe sagen for huslejenævnet, hvis forhøjelsen fastholdes.

5. Udlejers adgang til lejemålet

Udlejeren har kun adgang til lejemålet med et rimeligt varsel, eller uden varsel i tilfælde af akut fare eller skade. Uberettiget adgang kan indbringes for nævnet.

Sådan klager du, trin for trin

Trin 1: saml dokumentation

• Lejekontrakten
• Korrespondancen med udlejeren (e-mails, breve, sms)
• Fotos af lejemålet og eventuelle mangler
• Indflytnings- og fraflytningsrapport
• Kvitteringer og betalingsbeviser

Trin 2: find dit huslejenævn Huslejenævnet er kommunalt. Find dit nævn på din kommunes hjemmeside.

Trin 3: udfyld klagen De fleste kommuner har et digitalt klageskema. Angiv, hvad du klager over, hvad du ønsker nævnet skal afgøre, og vedlæg din dokumentation.

Trin 4: betal gebyret Gebyret er 367 kr. (2026). Sagsbehandlingen starter først, når gebyret er betalt. Får en lejer fuldt medhold, kan udlejeren blive pålagt at betale et særligt gebyr til nævnet.

Trin 5: afvent afgørelsen Nævnet behandler sagen skriftligt, og begge parter får mulighed for at komme med bemærkninger. Sagsbehandlingstiden er typisk nogle måneder.

Hvad kan huslejenævnet bestemme?

Huslejenævnet kan blandt andet:

• Nedsætte huslejen til det lejedes værdi eller det omkostningsbestemte niveau
• Pålægge udlejeren at udbedre mangler
• Tilsidesætte et fraflytningskrav helt eller delvist
• Tage stilling til, om depositum skal tilbagebetales
• Afgøre, om en lejeforhøjelse er gyldig

Nævnets afgørelse kan indbringes for boligretten inden 4 uger.

Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejeren klage til huslejenævnet mod lejeren?

Ja, huslejenævnet behandler klager fra begge parter. Udlejeren kan for eksempel klage over lejerens manglende vedligeholdelse.

Hvad koster det at klage til huslejenævnet?

Gebyret er 367 kr. (2026). Der er ingen advokatomkostninger, da nævnet behandler sagen skriftligt og uformelt.

Kan jeg klage, selvom min udlejer er privat og kun udlejer én lejlighed?

Ja. Huslejenævnet behandler private lejetvister, uanset om udlejeren er et professionelt udlejningsselskab eller en privatperson, der udlejer en enkelt lejlighed.