Indflytningsrapport: krav, indhold og udfyldelse

Hvad er en indflytningsrapport?

En indflytningsrapport er et dokument, der registrerer boligens stand på det tidspunkt, hvor en ny lejer overtager lejemålet. Rapporten er et vigtigt redskab for begge parter:

• For udlejeren: dokumentation for boligens tilstand ved indflytning, som er nødvendig for at kunne kræve istandsættelse ved fraflytning.
• For lejeren: bevis for allerede eksisterende fejl og mangler, som lejeren ikke kan gøres ansvarlig for.

Uden en indflytningsrapport er det nærmest umuligt at bevise, at en skade ikke eksisterede ved lejerens indflytning.

Er indflytningsrapporten lovpligtig?

Det afhænger af, hvor mange lejemål udlejeren har.

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (i lejelovgivningen kaldet professionelle udlejere), skal efter lejeloven § 90 syne lejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Der er ikke en fast lovbestemt frist for indkaldelsen, men lejeren skal have et rimeligt varsel, og i praksis anbefales mindst 1 uges varsel.

Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet (eventuelt digitalt). Er lejeren ikke til stede, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed, har ikke pligt til at afholde indflytningssyn eller udarbejde en rapport. Det anbefales dog kraftigt alligevel, da rapporten er den samme vigtige dokumentation ved en senere fraflytning.

Konsekvens ved manglende syn eller rapport: overtræder en udlejer med pligt til syn reglerne, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning. Undtaget er dog krav, der skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Hvad skal en indflytningsrapport indeholde?

En grundig indflytningsrapport dokumenterer boligens tilstand rum for rum.

Stamoplysninger

• Lejemålets adresse (inkl. etage og dør)
• Indflytningsdato
• Navn og kontaktoplysninger på udlejer og lejer
• Reference til lejekontrakten

Tilstandsbeskrivelse rum for rum

Gå alle rum systematisk igennem, og registrer for hvert rum:

• Vægge (maling eller tapet: tilstand og farve)
• Loft (tilstand)
• Gulve (parket, fliser, laminat: ridser, pletter, slitage)
• Vinduer og døre (funktion, tætning, glas)
• Eventuelle fejl og mangler med en præcis beskrivelse

Særlige rum:

• Køkken: køkkenelementer, bordplade, ovn, emhætte, køle- og fryseskab (hvis det medfølger), køkkenvask
• Badeværelse: armaturer, brus eller badekar, toilet, fliser, fuger, ventilation
• Entré og gang: hoveddør (lås, tætning), postkasse
• Kælder- og loftsrum: hvis de er medlejet, herunder fugt og misfarvning

Installationer og teknik

• El: stikkontakter, afbrydere og lampeudtag: virker de alle?
• Vand og varme: radiatorventiler, vandlåse, rør
• Hvidevarer: vaske- og opvaskemaskine, komfur med mere (hvis de er medlejet)
• Nøgler: antal udleverede nøgler og eventuelt vaskerikort

Bilag

• Daterede fotos
• Kopi af den seneste opgørelse over den indvendige vedligeholdelseskonto (hvis relevant)

Indflytningsrapport vs. fraflytningsrapport

De to rapporter hænger sammen:

Dokument	Tidspunkt	Formål
Indflytningsrapport	Ved lejerens indflytning	Dokumenterer boligens stand ved start
Fraflytningsrapport	Ved lejerens fraflytning	Dokumenterer boligens stand ved aflevering

Ved fraflytning sammenlignes de to rapporter. Skader, der ikke fremgår af indflytningsrapporten, men fremgår af fraflytningsrapporten, kan kræves udbedret af lejeren, forudsat at de går ud over normal slid og ælde.

Hvad er normalt slid og ælde? Det er den nedslidning, der følger naturligt af almindelig brug over tid. Bemærk, at lejeren efter reglerne ikke kan kræves at aflevere boligen i bedre stand, end den var ved indflytningen. Eksempler:

• Let falmet maling på vægge: normalt slid
• Dybe ridser i parketgulv fra tunge møbler: skade ud over normalt slid
• Enkelte skruehuller i vægge: typisk normalt, men et stort antal huller kan udgøre en skade

Trin for trin: sådan udfylder du indflytningsrapporten

Trin 1: forbered synet. Boligen bør være ryddet og rengjort inden synet. Lejer og udlejer mødes på adressen på det aftalte tidspunkt.

Trin 2: gå boligen systematisk igennem. Registrer alt, også småting. Det er bedre at dokumentere noget uvæsentligt end at overse noget, der ender i en tvist.

Trin 3: tag fotos. For hvert registreret punkt tages mindst ét dateret foto.

Trin 4: underskrift. Begge parter underskriver rapporten. Vil lejeren ikke underskrive, noteres det ("lejeren ønsker ikke at kvittere"). Lejeren behøver ikke være enig i rapportens indhold, for at synet er gyldigt.

Trin 5: kopi til lejeren. Lejeren skal have en kopi, ved synet eller senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke var til stede. Digital levering er gyldig.

Indflytningsrapportens rolle ved depositumafregning

Depositummet kan dække udgifter til istandsættelse ud over normalt slid, skyldig husleje og andre berettigede krav.

Istandsættelseskravet ved fraflytning opgøres ved at sammenligne fraflytningsrapporten med indflytningsrapporten. Kun forhold, der ikke fremgik af indflytningsrapporten, og som ikke er normalt slid, kan trækkes fra depositummet.

Digitale indflytningsrapporter

Det er i dag muligt at udfylde og underskrive indflytningsrapporter digitalt. Fordelene er blandt andet, at fotos kan vedhæftes direkte, at begge parter kan underskrive fra mobil eller computer, at der sker automatisk tidsstempling, og at rapporten let kan deles med begge parter og eventuelt huslejenævnet. En digital rapport er juridisk ligeværdig med en papirrapport, når den er tiltrådt af parterne.

Typiske fejl i indflytningsrapporter

1. Kun overordnede beskrivelser. "Stue: normal stand" er ubrugeligt. Beskriv præcist, for eksempel: "Stue: venstre væg har afskalning ca. 30 x 20 cm ved vinduet."
2. Ingen fotos. En rapport uden fotos har begrænset bevisværdi.
3. Kun udlejeren underskriver. Lejeren skal indkaldes og have mulighed for at deltage.
4. Forsinket udfyldelse. Udfyld rapporten ved synet, ikke bagefter.
5. Manglende kopi til lejeren. Lejeren skal have sin kopi rettidigt.

Kom godt fra start

En grundig indflytningsrapport, kombineret med en klar lejekontrakt og en fraflytningsrapport ved lejerens fraflytning, er grundlaget for et veldokumenteret lejeforhold. Er du en udlejer med mere end ét lejemål, husk, at synet og rapporten er lovpligtige, og at kravet på istandsættelse ellers kan bortfalde.

---

Ansvarsfraskrivelse: denne artikel er udelukkende til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. Lejeloven er kompleks, og konkrete situationer kan afvige fra de generelle regler. Kontakt en advokat eller huslejenævnet ved konkrete tvister.