Lejekontrakt 2026: Komplet guide til udlejere og lejere

Hvad enten du er ved at leje din første lejlighed ud eller skal skrive under på en ny lejekontrakt som lejer, er det afgørende at forstå, hvad der faktisk står i dokumentet, og hvad loven siger, at der skal stå. En lejekontrakt er juridisk bindende fra underskriftens tidspunkt, og mange konflikter mellem udlejere og lejere opstår, fordi en eller begge parter ikke var klar over, hvad de indgik aftale om.

Denne guide gennemgår lejelovens krav til lejekontrakten, hvad typeformularen indebærer, og hvad du som henholdsvis udlejer og lejer bør holde øje med i 2026.

Lejeloven: hvad gælder?

Den nuværende lejelov (lov om leje, lov nr. 341 af 22. marts 2022) trådte i kraft den 1. juli 2022 og gælder stadig i 2026. Med reformen blev den tidligere lejelov og boligreguleringsloven ført videre og fordelt på to love: lejeloven og lov om boligforhold. Reformen var overvejende en strukturel og sproglig modernisering, ikke en ændring af de materielle rettigheder.

Vigtige principper i den gældende lejelov:

• En autoriseret typeformular anvendes for de fleste private boliglejemål
• Stærke lejerrettigheder, hvor mange vilkår, der er til skade for lejeren, er ugyldige (lejeloven er i vidt omfang ufravigelig)
• Huslejenævnets rolle, hvor nævnet afgør tvister om husleje, depositum og vedligeholdelse uden domstolsbehandling
• Digital kommunikation er som udgangspunkt tilladt, medmindre en part frabeder sig det. Visse meddelelser, for eksempel et påkrav ved restance (§ 182), må dog ikke sendes elektronisk

Typeformular A, 10. udgave

De fleste private boliglejemål skal indgås på den autoriserede standardlejekontrakt, Typeformular A, 10. udgave, der blev godkendt af Indenrigs- og Boligministeriet og har været i brug siden den 1. september 2022. Fra den 1. januar 2023 er det kun 10. udgave, der må anvendes; den tidligere 9. udgave er forældet og henviser til de gamle paragrafnumre.

Formularen sikrer, at begge parter kender deres rettigheder og forpligtelser. Den indeholder:

• Standardvilkår, der er lovmæssigt godkendte
• Mulighed for individuelle tillæg i § 11
• En klar opdeling af ansvarsforhold

Vigtig regel: Afviger udlejeren fra typeformularen på en måde, der er til skade for lejeren, kan vilkåret erklæres ugyldigt, selv om lejeren har skrevet under.

Tidsbegrænsede lejemål

Der findes ikke en særlig "Typeformular B" for boliglejemål. Et tidsbegrænset lejemål indgås på samme Typeformular A, hvor tidsbegrænsningen aftales i § 11. En tidsbegrænsning er kun gyldig, hvis den er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Er begrundelsen ikke tilstrækkelig, kan huslejenævnet eller boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen, så lejemålet anses for tidsubegrænset.

Hvornår gælder typeformularen ikke?

Typeformularen gælder for private boliglejemål. Erhvervslejekontrakter følger andre regler (erhvervslejeloven), og almene boliger og andelsboliger har deres egne regelsæt.

Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

En lejekontrakt for et boliglejemål bør blandt andet indeholde:

1. Parterne

• Udlejers fulde navn, adresse og CPR- eller CVR-nummer
• Lejerens fulde navn og adresse
• Datoen for aftalens indgåelse

2. Lejemålets adresse og beskrivelse

Den præcise adresse inklusive etage og dør. Beskriv også, hvad der lejes: er det en lejlighed, et værelse eller et hus? Er der kælder, loft, parkeringsplads eller anden fællesfacilitet inkluderet?

3. Lejeforholdets start

Indflytningsdatoen, det vil sige hvornår lejeren overtager boligen og begynder at betale husleje.

4. Husleje og betalingsbetingelser

• Den månedlige husleje
• Forfaldsdato (typisk den 1. i måneden)
• Betalingskonto
• Eventuel huslejestigning og reguleringsmetode (for eksempel nettoprisindeksering, hvor betingelserne er opfyldt)

5. Depositum og forudbetalt husleje

Dette er en af de hyppigst misforståede dele af lejekontrakten:

Depositum:

• Maksimalt 3 måneders husleje
• Bruges til at dække udlejerens berettigede krav ved fraflytning (istandsættelse, manglende husleje med mere)
• Skal tilbagebetales inden rimelig tid efter fraflytning, med fradrag for berettigede krav

Forudbetalt husleje:

• Svarer højst til opsigelsesperioden og maksimalt til 3 måneders husleje
• Er ikke et depositum, men forudbetalt husleje for lejemålets sidste måneder
• Kan ikke bruges til istandsættelse

Det samlede maksimum for depositum og forudbetalt husleje er 6 måneders leje. Kræver udlejeren mere, er det overskydende ugyldigt. Nedsættes lejen af huslejenævnet, skal depositum og forudbetalt leje nedsættes tilsvarende.

6. Aconto til varme og vand

Angiv acontobeløbet og afregningsmetoden. Udlejeren skal afregne varme- og vandforbrug mindst én gang om året og refundere et eventuelt overskydende beløb.

7. Opsigelse og opsigelsesvarsler

Lejelovens standardvilkår:

• Lejers opsigelsesvarsel: typisk 3 måneder (for et enkeltværelse i udlejers egen bolig kan varslet være kortere)
• Udlejers opsigelsesvarsel: som udgangspunkt 1 år, og kun på de begrænsede grunde, loven tillader

Vigtig pointe for udlejere: Lejeren har en meget stærk beskyttelse mod opsigelse. Udlejeren kan kun opsige på begrænsede, lovhjemlede grunde (for eksempel eget brug af boligen eller lejerens væsentlige misligholdelse). En opsigelse fra udlejer skal være skriftlig, indeholde en gyldig begrundelse og oplyse om lejerens indsigelsesret. Lejeren kan gøre indsigelse inden for 6 uger, hvorefter udlejeren må indbringe sagen for boligretten, hvis opsigelsen fastholdes.

8. Vedligeholdelsespligten

Lejeloven opdeler vedligeholdelsen i indvendig og udvendig vedligeholdelse:

• Indvendig vedligeholdelse: maling, hvidtning og tapetsering af vægge og lofter samt maling og lakering af gulve indvendigt. Det aftales i kontrakten, om det er lejer eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt
• Udvendig vedligeholdelse (normalt udlejerens ansvar): alt det øvrige, herunder tag, facader, fællesarealer og tekniske installationer

Parternes vedligeholdelsesansvar kan justeres i kontrakten inden for lovens rammer, men afvigelser til skade for lejeren kan være ugyldige.

9. Husorden

En reference til en eventuel husorden i ejendommen. Husordenen er en del af lejeforholdet, selv om den er et separat dokument.

10. Tillæg (§ 11)

I § 11 kan parterne aftale individuelle vilkår, der afviger fra typeformularens standardvilkår, men kun inden for lejelovens rammer. Typiske tillæg:

• Husdyrforbud eller -tilladelse
• Krav om skriftlig opsigelse også fra lejer
• Parkeringspladser
• Vedligeholdelsesforpligtelser, der afviger fra standarden
• Fri lejefastsættelse og nettoprisindeksering, hvor betingelserne er opfyldt

Advarsel: Urimelige vilkår i § 11 kan tilsidesættes af huslejenævnet, selv om lejeren har underskrevet.

Indflytningssyn og indflytningsrapport

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal foretage et indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, der dokumenterer boligens stand ved indflytning. Lejeren skal indkaldes til synet, og rapporten skal udleveres ved synet eller inden for 2 uger.

Hvorfor er det vigtigt?

• Indflytningsrapporten dokumenterer lejemålets stand, da lejeren overtog det
• Overholder en professionel udlejer ikke pligten til indflytningssyn, kan retten til at kræve istandsættelse ved fraflytning bortfalde
• Lejeren bør gennemlæse rapporten nøje og tilføje eventuelle bemærkninger

For en udlejer, der kun udlejer én bolig, er indflytningssyn ikke et lovkrav, men det anbefales stærkt af bevismæssige grunde.

Fraflytning og istandsættelse

Fraflytning er den hyppigste kilde til konflikter. Her er de vigtigste regler:

Normalistandsættelse: Lejeren skal aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen, med fradrag for normalt slid og ælde.

Hvad kan udlejeren kræve betaling for?

• Skader ud over normalt slid og ælde (for eksempel huller i vægge eller dybe ridser i gulv)
• Misligholdt vedligeholdelse, der påhvilede lejeren

Hvad kan udlejeren ikke kræve betaling for?

• Normalt slid og ælde over tid
• Skader, der var til stede ved indflytning og dokumenteret i indflytningsrapporten
• Forbedringer ud over lejemålets stand ved indflytning

Fraflytningssyn og fraflytningsrapport: En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal afholde fraflytningssyn og udlevere en fraflytningsrapport. Krav om istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, kan som udgangspunkt ikke kræves efterfølgende.

Huslejens størrelse og regulering

Fri lejefastsættelse vs. omkostningsbestemt husleje

Hvilke huslejeregler der gælder, afhænger af ejendommens type, beliggenhed og alder:

Fri lejefastsættelse gælder blandt andet for:

• Ejerlejligheder og parcelhuse udlejet privat
• Boliger i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991

Omkostningsbestemt husleje gælder blandt andet for:

• Ældre udlejningsejendomme i regulerede kommuner

Krav om en husleje ud over det tilladte i regulerede ejendomme kan medføre, at lejeren kan få lejen nedsat og få tilbagebetalt for meget betalt leje.

Huslejenævnet

Er du i tvivl om, om huslejen er rimelig? Eller er der en konflikt om depositum, vedligeholdelse eller opsigelse? Huslejenævnet er ofte den rette instans. Det koster et gebyr at indbringe en sag (367 kr. i 2026), og nævnets afgørelser er bindende, medmindre de indbringes for boligretten inden 4 uger.

Særlige lejeforhold

Fremleje

Fremlejer du din bolig, skal du normalt have udlejerens accept. Ved fremleje er det stadig dig, der er ansvarlig over for udlejeren; din fremlejetager er kun ansvarlig over for dig.

Udlejning af værelse i eget hjem

Lejer du et værelse ud i din egen bolig, gælder der særlige regler. Du har lettere adgang til opsigelse, og lejebeskyttelsen er svagere for lejeren.

Andelsboliger

Andelsboliger kan ikke frit lejes ud på markedsvilkår. Andelsboligloven og andelsforeningens vedtægter sætter snævre rammer for udlejning.

Tjekliste inden du underskriver

Som lejer

• Er det den officielle Typeformular A, 10. udgave?
• Er huslejen rimelig i forhold til markedet og eventuelle reguleringsregler?
• Er depositum og forudbetalt husleje inden for lovens maksimum (3 plus 3 måneder)?
• Er ind- og fraflytningsvilkår klare?
• Er vedligeholdelsesansvaret tydeligt fordelt?
• Er eventuelle tillæg i § 11 rimelige?
• Er der aftalt et indflytningssyn?
• Forstår du opsigelsesvilkårene?

Som udlejer

• Er typeformularen (10. udgave) udfyldt korrekt og komplet?
• Er depositum og forudbetalt husleje korrekt angivet?
• Har du planlagt et indflytningssyn og en indflytningsrapport (hvis du udlejer mere end én bolig)?
• Er eventuelle særlige vilkår (husdyr, parkering med mere) angivet i § 11?
• Er huslejen i overensstemmelse med de gældende regler (fri eller omkostningsbestemt)?

Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejeren kræve mere end 3 måneder i depositum?

Nej. Det maksimale depositum er 3 måneders husleje. Herudover kan udlejeren kræve forudbetalt husleje svarende til opsigelsesperioden, dog højst 3 måneder. Det samlede maksimum er 6 måneders leje. Overstiger kravet dette, er den overskydende del ugyldig.

Kan lejeren opsige med kortere varsel end 3 måneder?

Som udgangspunkt nej. 3 måneder er det almindelige opsigelsesvarsel for lejeren. Et kortere varsel kan gælde for et enkeltværelse i udlejers egen bolig.

Kan udlejeren opsige lejemålet uden grund?

Nej. Udlejeren kan kun opsige på begrænsede lovhjemlede grunde, for eksempel eget brug af boligen, nedrivning eller lejerens væsentlige misligholdelse. En begrundelsesløs opsigelse er ugyldig.

Hvad gør jeg, hvis udlejeren trækker uretmæssigt fra depositummet?

Indbring sagen for huslejenævnet. Det koster et gebyr (367 kr. i 2026) og afgøres typisk inden for nogle måneder. Nævnets afgørelse er bindende, medmindre den indbringes for boligretten.

Er en digital lejekontrakt gyldig?

Ja. En lejekontrakt underskrevet digitalt, for eksempel via MitID eller en anden anerkendt digital signatur, er juridisk ligestillet med en papirkontrakt.

Hvad sker der, hvis der ikke er en skriftlig lejekontrakt?

Lejeforholdet eksisterer stadig, men det er meget sværere at dokumentere, hvad der er aftalt. Lejelovens almindelige regler gælder, og tvister er sværere at løse. Brug altid en skriftlig kontrakt.

Konklusion

En lejekontrakt er mere end et stykke papir; den er rammen om dit hjem eller din investering. Med den nuværende lejelov er lejeres rettigheder stærke, og mange vilkår, der er til skade for lejeren, er ugyldige. Som udlejer er det afgørende at bruge den korrekte typeformular (10. udgave) og forstå de regler, du er bundet af.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Huslejereglerne varierer afhængigt af kommunetype (reguleret eller ureguleret), ejendomstype og opførelsesår. Konsulter en advokat eller en lejer- eller udlejerorganisation for rådgivning om din specifikke situation.