Lejekontrakt skabelon: lovlig kontrakt til udlejere i 2026

Hvad er en lejekontrakt skabelon?

En lejekontrakt skabelon er et standardiseret juridisk dokument, der fastlægger vilkårene for udlejning af en bolig. Skabelonen sikrer, at kontrakten dækker alle lovpligtige punkter og er i overensstemmelse med den gældende lejelov.

I Danmark er lejeforhold underlagt lejeloven, en beskyttelseslov, der primært beskytter lejeren. Det betyder, at du som udlejer ikke frit kan skrive hvad som helst i en lejekontrakt: vilkår, der stiller lejeren ringere end lovens minimum, er ugyldige.

En opdateret og lovlig lejekontrakt er ikke bare god praksis; det er din bedste beskyttelse mod tvister, tilbagebetalingskrav og klager til huslejenævnet.

Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

Parternes identifikation

Angiv fuldt navn og adresse på både udlejer og lejer. Er udlejeren en virksomhed, angives CVR-nummer. Er der tale om et fremlejeforhold, angives den oprindelige lejers oplysninger.

Det lejede

Beskriv præcist, hvad der udlejes:

• Adresse og lejemålets præcise beliggenhed (etage, dør)
• Type: bolig, værelse eller blandet brug (bolig og erhverv)
• Størrelse i m²
• Om der medfølger kælder, garage, parkeringsplads eller andre faciliteter
• Inventar: hvad er inkluderet i lejeforholdet?

Husleje og betalingsbetingelser

• Huslejens størrelse: den månedlige grundleje
• Betalingstermin: typisk den 1. i måneden
• Betalingsmåde: bankoverførsel anbefales for dokumentationens skyld
• Regulering af husleje: om og hvordan huslejen kan stige i lejeperioden

Depositum og forudbetalt leje

Lejeloven sætter klare grænser:

• Depositum: maksimalt 3 måneders husleje (uden varme og el)
• Forudbetalt leje: svarende til opsigelsesperioden, dog maksimalt 3 måneders husleje

Kræver du mere end disse grænser, er det overskydende ugyldigt, og lejeren kan kræve det tilbage.

Lejeperiodens start og eventuel slutdato

Angiv startdatoen præcist. Er lejeforholdet tidsbegrænset, angiv slutdatoen og begrundelsen for tidsbegrænsningen. En tidsbegrænsning er kun gyldig, hvis den er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Opsigelsesvarsel

• Lejerens opsigelsesvarsel: normalt 3 måneder (kortere for et enkeltværelse)
• Udlejerens opsigelsesvarsel: som udgangspunkt 1 år for en beboelseslejlighed, og kun på begrænsede, lovhjemlede grunde

Lejeloven indeholder stærke beskyttelsesregler mod udlejers opsigelse. Du kan som udgangspunkt kun opsige en lejer, hvis du selv vil flytte ind, ejendommen skal nedrives eller ombygges, eller lejeren væsentligt misligholder kontrakten.

Vedligeholdelse

Angiv klart fordelingen af vedligeholdelsespligten:

• Indvendig vedligeholdelse (maling, tapetsering, lakering): hvem er ansvarlig?
• Udvendig vedligeholdelse (tag, facader, fællesarealer): typisk udlejer
• Hvidevarer: hvem vedligeholder og udskifter dem?

Er der ingen aftale om den indvendige vedligeholdelse, gælder lovens udgangspunkt.

Varme, vand og el

• Er forbrug inkluderet i huslejen, eller betaler lejeren aconto?
• Hvis aconto: hvem leverer forsyningen, og hvornår afregnes?
• Er der individuel eller fælles måling?

Husdyr, rygning og husorden

Lejeloven giver udlejer mulighed for at regulere husdyr og rygning i kontrakten. Gør det klart og entydigt, hvis du ønsker sådanne vilkår.

Hvad du ikke gyldigt kan skrive i din lejekontrakt

En af de mest udbredte misforståelser er, at alt, hvad parterne aftaler, er gyldigt. Det er det ikke på lejerettens område. Følgende vilkår er ugyldige, uanset om lejeren har underskrevet:

• En husleje over det tilladte i regulerede kommuner
• Et depositum over 3 måneders husleje
• Et kortere opsigelsesvarsel end lovens minimum til skade for lejeren
• Krav om, at lejeren betaler for udvendig vedligeholdelse i strid med loven
• Krav om istandsættelse ved fraflytning ud over lovens regler

Ugyldige vilkår kan bruges af lejeren som grundlag for en klage til huslejenævnet.

Indflytningssyn og indflytningsrapport

For udlejere, der udlejer mere end én bolig, er det lovpligtigt at afholde et indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. For udlejere med kun én bolig er det ikke et lovkrav, men i praksis uundværligt.

Rapporten dokumenterer boligens stand på indflytningsdagen og er ofte dit vigtigste bevis, hvis du vil kræve betaling for skader ved fraflytning. Uden dokumentation vil huslejenævnet normalt afvise et krav, fordi du ikke kan bevise, at skaderne ikke var der ved indflytning. For en professionel udlejer, der ikke har afholdt indflytningssyn, kan retten til at kræve istandsættelse helt bortfalde.

Dokumentér med:

• En skriftlig beskrivelse af eventuelle fejl og mangler
• Daterede fotos
• Begge parters underskrift

Fraflytning

For udlejere med mere end én bolig gælder:

1. Afhold et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du er blevet bekendt med fraflytningen, og indkald lejeren
2. Udarbejd en fraflytningsrapport og udlever den til lejeren
3. Krav om istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, kan som udgangspunkt ikke kræves efterfølgende

Overholder du ikke disse regler, kan du miste retten til at fratrække beløb fra depositummet.

Typeformularen

Private boliglejemål skal fra den 1. januar 2023 indgås på den autoriserede standardlejekontrakt, Typeformular A, 10. udgave. Den tidligere 9. udgave henviser til de gamle paragrafnumre og bør ikke længere bruges. Den officielle typeformular kan hentes gratis, og digitale udgaver gør det lettere at udfylde alle felter korrekt.

Fordele ved en digital lejekontrakt:

• En udfyldningsguide, der hjælper med at undgå blanke felter
• Opdateret til den gældende lejelov
• Digital underskrift af begge parter
• Automatisk kopi til begge parter

Konklusion

En korrekt lejekontrakt beskytter både dig og lejeren. Brug den gældende Typeformular A, 10. udgave, hold dig inden for lovens grænser for depositum, opsigelse og vedligeholdelse, og afhold et indflytningssyn. Så står du langt stærkere, hvis der senere opstår en tvist.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat eller en udlejerorganisation for rådgivning om din specifikke situation.