Overdragelse af lejemål: fremleje og overdragelse

Hvad sker der, hvis du har lejet en bolig og vil afstå den til en anden, eller vil rejse i et halvt år og gerne vil fremleje? Lejeloven regulerer nøje, hvornår og hvordan et lejemål kan overdrages eller fremlejes. Mange lejere kender ikke disse regler og risikerer at miste retten til lejemålet.

Denne guide forklarer reglerne for overdragelse og fremleje af lejemål i Danmark.

Overdragelse vs. fremleje: hvad er forskellen?

Overdragelse af et lejemål betyder, at lejerens rettigheder og forpligtelser overdrages fuldt ud til en ny person. Den nuværende lejer træder ud af aftalen, og den nye lejer overtager.

Fremleje betyder, at den oprindelige lejer bevarer sin kontrakt med udlejeren, men lader en anden (fremlejetageren) bo i boligen, typisk for en periode. Den oprindelige lejer er fortsat ansvarlig over for udlejeren.

Ret til fremleje: hvornår har lejer lov?

Fremleje af en del af boligen (lejelovens § 157)

En lejer har som udgangspunkt ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum, hvis:

• Lejemålet er et hus eller en lejlighed
• Det samlede antal beboere ikke overstiger antallet af beboelsesrum
• Lejeren giver udlejeren skriftlig meddelelse om fremlejen

Udlejeren kan modsætte sig fremlejen på saglige grunde, for eksempel hvis antallet af beboere vil overstige det rimelige i forhold til boligens størrelse.

Fremleje af hele boligen ved midlertidigt fravær (lejelovens § 158)

En lejer af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje hele lejligheden i indtil 2 år, når lejeren midlertidigt er fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende:

• Arbejds- eller studieophold
• Sygdomsrelateret fravær
• Midlertidig udstationering

Lejeren skal give udlejeren meddelelse om fremlejen. Udlejeren kan modsætte sig fremlejen, blandt andet hvis ejendommens beboerantal derved vil overstige det rimelige, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til det.

Vilkår for fremleje

Fremlejeforholdet reguleres af en fremlejekontrakt mellem den oprindelige lejer og fremlejetageren. Kontrakten bør indeholde:

• Boligens adresse og beskrivelse
• Fremlejeperioden (start og slut)
• Husleje og depositum
• Fordelingen af forbrugsudgifter
• Vilkår for tilbagelevering
• Hvem der er ansvarlig for skader

Huslejekravet: fremlejetageren må som udgangspunkt ikke betale mere i husleje, end der svarer til den oprindelige lejers husleje for den fremlejede del. At opkræve en markant overpris (sort fremleje) er ulovligt.

Overdragelse af lejemål

En egentlig overdragelse, hvor den nuværende lejer udtræder af aftalen, og en ny lejer træder ind, kræver som udgangspunkt udlejerens samtykke, medmindre der er tale om de lovbestemte tilfælde nedenfor.

Fortsættelse af lejemålet ved dødsfald

Dør lejeren, har en ægtefælle, samlever eller et husstandsmedlem under visse betingelser ret til at fortsætte lejemålet. Betingelserne er blandt andet, at personen har haft fælles husstand med lejeren i boligen, og at vedkommende ønsker at fortsætte lejemålet. Udlejeren kan som udgangspunkt kun modsætte sig det, hvis der er vægtige grunde.

Separation og skilsmisse

Ved separation eller skilsmisse kan en af parterne overtage retten til lejemålet, også selv om kun den anden part står som lejer. Retten aftales typisk i forbindelse med separations- eller skilsmissevilkårene.

Bytte af lejlighed

Lejeren har under visse betingelser ret til at bytte lejlighed med en anden lejer. Reglerne findes i lejeloven.

Andelsboliger

Andelshavere ejer en andel, ikke et lejemål, og overdragelse af andelen reguleres af andelsboligloven og foreningens vedtægter, herunder eventuelle regler om fortrinsret for familie.

Erhvervslejemål og overdragelse

For erhvervslejemål gælder erhvervslejeloven. Her har lejeren kun en afståelsesret (ret til at overdrage lejemålet til en anden erhvervsdrivende), hvis det er aftalt i lejekontrakten; det følger ikke automatisk af loven. Er afståelsesret aftalt, kan udlejeren typisk modsætte sig overdragelsen, hvis den nye lejer ikke er tilstrækkeligt solid eller ikke driver en passende virksomhed.

Ulovlig fremleje: konsekvenser

Fremlejer eller overdrager en lejer lejemålet uden lovlig hjemmel eller udlejerens tilladelse, risikerer lejeren:

1. Ophævelse af lejemålet: udlejeren kan kræve lejemålet fraflyttet (typisk efter en advarsel)
2. Erstatningskrav for skader forvoldt af fremlejetageren
3. Tab af de rettigheder, der fulgte med lejemålet

Den oprindelige lejer hæfter over for udlejeren for husleje og for skader forvoldt af fremlejetageren.

Fremlejekontrakt: hvad skal den indeholde?

En fremlejekontrakt bør som minimum angive:

• Boligens adresse og en beskrivelse af, hvad der fremlejes
• Fremlejeperiodens start og slut
• Den månedlige husleje og betalingstermin
• Depositum og betingelser for tilbagebetaling
• Regler om inventar og løsøre
• Parternes ansvar ved skader og slid
• Opsigelsesvilkår

Ofte stillede spørgsmål om overdragelse og fremleje

Kan udlejeren forbyde al fremleje i kontrakten?

Nej. De lovfæstede rettigheder til fremleje (for eksempel halvdelen af boligen eller fremleje ved midlertidigt fravær) kan ikke fraskrives i lejekontrakten. Kontraktvilkår, der begrænser disse rettigheder til skade for lejeren, er ugyldige.

Hvad sker der med depositum ved en overdragelse?

Ved overdragelse af lejemålet til en ny lejer bør depositummet håndteres særskilt: den nye lejer kan indbetale et nyt depositum, og den gamle lejer har krav på tilbagebetaling af sit depositum ved fraflytningen, medmindre parterne aftaler en direkte overgang.

Kan fremlejetageren opsige fremlejeforholdet?

Ja. Fremlejetageren er bundet af fremlejekontraktens vilkår, herunder eventuelle opsigelsesregler, og kan ikke flytte ud uden det aftalte varsel.

Må jeg udleje min lejebolig via Airbnb?

Korttidsudlejning via Airbnb er fremleje. Det kræver som udgangspunkt udlejerens samtykke, og der kan gælde lokale regler (for eksempel kommunale begrænsninger). Ulovlig korttidsudlejning kan føre til ophævelse af lejemålet.

Hvad er den oprindelige lejers pligter under fremlejeperioden?

Den oprindelige lejer er fortsat part i lejekontrakten og hæfter over for udlejeren for huslejen og for skader forvoldt af fremlejetageren. Det er en reel risiko, du bør være opmærksom på.

Konklusion

Fremleje og overdragelse af lejemål er velreguleret i dansk lejelov, men det er kun lovligt inden for lovens rammer. Kend dine rettigheder og forpligtelser, inden du indgår en fremlejeaftale. Udform altid en skriftlig fremlejekontrakt, og giv udlejeren meddelelse om fremlejen.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat eller en lejerorganisation for rådgivning om din konkrete situation.