Samejeaftale: køb bolig sammen med en anden

Stadig flere danskere køber boliger og ejendomme i sameje, med en samlever, en ven, en søskende eller en forretningspartner. Sameje kan være den eneste realistiske vej ind på boligmarkedet for mange, men det kræver omtanke og en solid skriftlig aftale. Uden en samejeaftale kan hverdagsbeslutninger om ejendommen, og især situationer med salg, skilsmisse, dødsfald eller uenighed, føre til alvorlige konflikter.

Denne guide forklarer, hvad sameje er, hvilke regler der gælder, og hvad en samejeaftale bør indeholde.

Hvad er sameje?

Sameje opstår, når to eller flere personer ejer en ejendom eller et aktiv i fællesskab. Hver samejer ejer en ideel andel af ejendommen, typisk 50/50, men andelen kan variere.

Sameje af fast ejendom er ikke reguleret af en samlet lov, men af almindelige, uskrevne retsgrundsætninger og retspraksis. Udgangspunktet er, at samejerne har lige store andele, medmindre andet er aftalt og dokumenteret.

Sameje opstår typisk ved:

• To ugifte samlevende, der køber bolig sammen
• To venner, der investerer i en udlejningsejendom eller et fritidshus
• Familiemedlemmer, der arver en ejendom i fællesskab
• Forretningspartnere, der køber en erhvervsejendom

Hvorfor er en samejeaftale vigtig?

Mange lader sameje opstå uden en skriftlig aftale og stoler på, at parterne er enige. Det holder sjældent i det lange løb.

Uden en samejeaftale gælder de almindelige samejeregler, og de kan give uforudsigelige resultater:

• Enhver samejer kan som udgangspunkt kræve samejet ophævet. Kan parterne ikke enes, kan ejendommen ende med at blive solgt på offentlig auktion
• Udgifter til vedligeholdelse og drift skal deles i forhold til andelene, men der er ofte uklarhed om fordelingen af de daglige udgifter
• Der gælder ikke automatisk nogen forkøbsret, medmindre den er aftalt

En samejeaftale fastlægger jeres egne regler og forebygger disse problemer.

Hvem er det relevant for?

Samlevende par

Samlevende er i Danmark ikke juridisk ligestillet med ægtefæller, hverken ved samlivsophør eller ved dødsfald. En samejeaftale er særlig vigtig for samlevende, fordi:

• I ikke har nogen automatisk ret til hinandens formue, herunder boligen
• Loven ikke beskytter jer på samme måde som ægtefæller
• I ikke kan arve hinanden uden et testamente

For samlevende bør samejeaftalen suppleres med et testamente, gerne et gensidigt testamente.

Venner og investorer

Køber du en udlejningsejendom, et sommerhus eller en investering med en ven eller et familiemedlem, er en detaljeret samejeaftale afgørende. Konflikter opstår typisk, når:

• Den ene part vil sælge, og den anden vil beholde
• En part ikke kan bidrage til udgifterne (for eksempel ved jobtab)
• En parts livssituation ændrer sig (skilsmisse, sygdom, flytning)

Arvinger

Arver to søskende en ejendom i fællesskab (sameje ved arv), kan der opstå uenighed om, hvad der skal ske med ejendommen. En aftale tidligt i processen forebygger kostbare tvister.

Hvad skal en samejeaftale indeholde?

1. Parternes identitet og andele

• Navn, adresse og CPR-nummer på alle samejere
• Præcis fordeling af andelene (for eksempel 50/50 eller 60/40, så den afspejler den faktiske investering)

Vigtigt om ulige andele: Bidrager parterne forskelligt til udbetaling eller realkreditlån, bør fordelingen afspejle det. Vær opmærksom på, at en skævdeling, der ikke svarer til bidragene, kan have gave- og skattemæssige konsekvenser.

2. Ejendommens beskrivelse

• Præcis adresse og matrikelnummer
• Ejendomstype (helårsbolig, sommerhus, erhvervsejendom)

3. Finansiering og udgifter

• Fordeling af købesum, udbetaling og realkreditlån
• Fordeling af løbende udgifter: terminer, ejendomsskat, fællesudgifter, forsikring
• Fordeling af vedligeholdelsesudgifter: hvem betaler for hvad?
• Hvad sker der, hvis en samejer ikke kan betale sin del?

4. Brug af ejendommen

• Hvem bor i ejendommen, og på hvilke vilkår?
• Hvem har ret til at bruge sommerhuset, og hvornår?
• Kan en samejer leje sin del ud (for eksempel via Airbnb)?

5. Bestemmelsesret og beslutningstagning

• Hvem bestemmer ved uenighed om vedligeholdelse og ombygning?
• Kræver store beslutninger enstemmighed, eller kan et flertal (ved mere end to parter) bestemme?
• Hvem er ansvarlig for den daglige administration?

6. Salg af ejendommen

Dette er den vigtigste del af samejeaftalen og årsagen til de fleste konflikter.

Forkøbsret: Ønsker en samejer at sælge sin andel, bør de øvrige samejere have forkøbsret til samme pris og vilkår som det tilbud, der er modtaget fra tredjemand.

Krav om salg: Under hvilke omstændigheder kan en samejer kræve ejendommen solgt? Angiv en procedure, for eksempel at der gives et varsel på 6-12 måneder, inden salgsproceduren indledes.

Salg til tredjemand: Under hvilke betingelser kan en samejer sælge sin andel til en ekstern part, og kræves de øvrige samejeres godkendelse?

Prisfastsættelse: Kan parterne ikke blive enige om en pris, bør aftalen angive en vurderingsprocedure, for eksempel en uafhængig ejendomsmæglervurdering.

7. Exitscenarier

Hvad sker der, når livet ændrer sig?

Dødsfald: Hvem arver den afdøde samejers andel? Har de øvrige samejere forkøbsret til den afdødes andel, inden den overgår til arvingerne?

Samlivsophør: Ønsker samlevende at gå fra hinanden, bør der være en klar exitplan. Typisk tilbydes den ene part at købe den andens andel inden for en bestemt frist, og indgås der ikke en aftale, sælges ejendommen.

Skilsmisse: Hvad sker der med en andel, hvis en samejer har giftet sig og efterfølgende bliver skilt, og andelen måske er bragt ind i et fællesbo?

Ufrivillig exit (konkurs, misligholdelse): Hvad sker der, hvis en samejer går konkurs eller misligholder sine forpligtelser over for de øvrige samejere?

8. Tinglysning

En samejeaftale bør tinglyses på ejendommen, så den er offentligt kendt og binder fremtidige ejere. Tinglysningen sikrer, at aftalen står sig over for tredjemand, herunder den enkelte samejers kreditorer.

Samejeaftale vs. ægtepagt

Er samejerne gift eller overvejer de ægteskab, skal de også tage stilling til, om ejendommen er særeje eller fælleseje.

Fælleseje (udgangspunktet):

• Ejendommens værdistigning indgår i ligedelingen ved skilsmisse
• Risiko: den ene ægtefælle kan have krav på halvdelen af værdien, selv om vedkommende har bidraget mindre

Særeje (aftales i ægtepagt):

• Ejendommen er den ene ægtefælles særeje og indgår ikke i ligedelingen ved skilsmisse
• Kræver en formel, tinglyst ægtepagt

Skattemæssige forhold ved sameje

Ejendomsværdiskat: Betales af de samejere, der bor i ejendommen, i forhold til deres andel.

Rentefradrag: Samejere kan fratrække renteudgifter på realkreditlån i forhold til deres andel.

Fortjeneste ved salg: Fortjeneste ved salg af en helårsbolig, der har tjent som bolig for ejeren i ejerperioden, er som udgangspunkt skattefri (parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven). Det gælder for den andel, der svarer til den pågældendes boligbrug. For sommerhuse gælder egne regler (sommerhusreglen).

Gaveafgift: Overdrager en samejer sin andel som gave til den anden samejer, kan der udløses gaveafgift eller indkomstskat, afhængigt af parternes relation og andelens værdi.

Praktiske råd

Start samtalen tidligt. De fleste exitklausuler virker akademiske, når man er midt i en glad boligkøbsproces. Men det er netop da, samtalen er nemmest at have.

Vær konkret om økonomien. Angiv præcise beløb og procentsatser, ikke "en rimelig andel" eller "efter nærmere aftale".

Opdatér aftalen ved livets forandringer. Ændrer din livssituation sig markant (nyt job, ny partner, børn), bør I gennemgå samejeaftalen og eventuelt tilpasse den.

Overvej en mediationsklausul. Indsæt en klausul om, at tvister søges løst ved mægling, inden sagen indbringes for domstolene.

Sameje med lejeindtægt: udlejning og skat

Ejer I ejendommen som en investering og udlejer den til tredjemand?

Skattemæssig fordeling af lejeindtægt

Lejeindtægten beskattes hos den samejer, der ejer den pågældende andel. Ved 50/50-ejerskab deles lejeindtægt og fradrag ligeligt.

Fradragsmuligheder ved udlejning:

• Vedligeholdelsesudgifter (løbende, ikke forbedringer)
• Forsikring og ejendomsskat (forholdsmæssig andel)
• Renteudgifter på lån (forholdsmæssig andel)
• Administrationsudgifter

Virksomhedsordningen og sameje

Sameje om udlejningsejendomme kan i visse tilfælde drives inden for virksomhedsordningen (VSO). Kontakt en revisor for at afdække muligheder og begrænsninger.

Sameje og realkreditlån: solidarisk hæftelse

Er der optaget et fælles realkreditlån på ejendommen, hæfter samejerne typisk solidarisk. Det betyder, at kreditor kan kræve hele gælden betalt af én samejer, uanset den indbyrdes fordeling.

Hvad det betyder i praksis:

• Kan den ene samejer ikke betale sin del af terminen, kan banken eller realkreditinstituttet kræve, at den anden samejer betaler det hele
• Den samejer, der betaler mere end sin andel, har et regreskrav mod den anden

Samejeaftalen bør:

• Fastlægge en klar procedure ved misligholdelse (hvad sker der, hvis en samejer ikke kan betale?)
• Angive, om den betalende samejer kan kræve en øget andel i ejendommen som kompensation

Sameje over generationer: arv og succession

Ejer du en ejendom i sameje med en søskende, og arver I den fra jeres forældre, kan der opstå spørgsmål om:

Succession ved arv: Arver du en ejendom, kan du under visse betingelser succedere i afdødes skattemæssige anskaffelsessum, så du overtager den skattemæssige stilling. Det kan have stor betydning ved et senere salg.

Boafgift: Arv over det afgiftsfrie bundfradrag er pålagt boafgift på 15 % til de nærmeste arvinger. Bundfradraget reguleres årligt og udgør 392.300 kr. i 2026.

Generationsskifte: Overvejer du at overdrage din andel til børn eller andre slægtninge, findes der særlige regler om succession og gaveafgift, der kan mindske den skattemæssige belastning. Rådfør dig med en revisor.

Konklusion

En samejeaftale er afgørende, når to eller flere ejer en bolig eller ejendom sammen, og særligt vigtig for ugifte samlevende, der ikke er beskyttet af ægteskabets regler. De vigtigste elementer er klare andele, en gennemtænkt fordeling af økonomi og udgifter, forkøbsret og en detaljeret exitplan for salg, dødsfald og uenighed. Få aftalen på plads, mens I er enige, og få den tinglyst, så den også binder over for kreditorer og fremtidige ejere.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat eller revisor for rådgivning om din konkrete situation.