Samejekontrakt: fælles ejendom og rettigheder

At eje noget sammen, en bolig, et sommerhus, en båd eller et stykke jord, er en meget almindelig situation. Det gælder par, der køber bolig inden ægteskab, venner, der deler et sommerhus, eller søskende, der arver forældrenes hus i fællesskab. Fællesskabet er enkelt, så længe alt fungerer. Problemerne opstår, når én ønsker at sælge, én ikke betaler sin andel, eller én dør.

En samejekontrakt, også kaldet en samejeaftale, giver svar på disse spørgsmål, inden de opstår.

Hvad er et sameje?

Et sameje opstår, når to eller flere personer ejer det samme aktiv i fællesskab. Det kan være fast ejendom, et køretøj, et kunstværk, en forretning eller andre aktiver.

I et sameje ejer hver samejer en andel, typisk en ideel andel udtrykt som en brøk (for eksempel ½ eller 1/3). Ingen samejer ejer en bestemt fysisk del af aktivet. I stedet ejer alle en andel af helheden.

Sameje af fast ejendom er ikke reguleret af en samlet lov, men af almindelige, uskrevne retsgrundsætninger og af retspraksis. En solid samejekontrakt giver derfor langt bedre beskyttelse end de almindelige udgangspunkter alene.

Hvornår opstår et sameje?

Sameje opstår typisk i følgende situationer:

Boligkøb uden ægteskab

Par, der køber bolig sammen uden at være gift, er hverken beskyttet af ægteskabslovgivningens delingsregler eller af hinanden i juridisk forstand. En samejekontrakt er det centrale dokument, der regulerer jeres rettigheder og forpligtelser.

Arv

Forældre efterlader en ejendom til tre børn i fællesskab. Uden en aftale skal alle tre blive enige om alt, både salg, udlejning og renovering. En samejekontrakt forebygger blokeringer.

Investering i fællesskab

To investorer køber en udlejningsejendom i fællesskab. Kontrakten fastlægger fordelingen af lejeindtægt, udgifter og beslutningsprocessen.

Sommerhus eller fritidsejendom

Søskende eller venner køber et sommerhus i fællesskab. Hvem bruger det hvornår? Hvem betaler vedligeholdelsen? En kontrakt sikrer, at de gode intentioner forbliver gode.

Hvad skal en samejekontrakt indeholde?

1. Samejernes identitet og ejerandele

Angiv navne, CPR-numre og adresser på alle samejere, og angiv præcist, hvilken andel (brøk) hver samejer ejer.

Ejerandelene behøver ikke at være lige store. En samejer, der har indskudt 70 % af købesummen, kan eje 70 % af ejendommen.

2. Finansiering og hæftelse

Beskriv, hvordan ejendommen er finansieret:

• Hvem har bidraget med hvad (kontant opsparing, lån)?
• Hæfter alle samejere solidarisk for realkreditlånet, eller hæfter de kun for deres andel?
• Hvad sker der, hvis en samejer ikke kan betale sin andel af ydelserne?

3. Løbende udgifter

Fastlæg, hvordan udgifterne fordeles:

• Terminsydelser, ejendomsskat, forsikring og fællesudgifter
• Vedligeholdelse og reparationer: hvem beslutter hvad, og hvem betaler?
• En tærskel for større udgifter, der kræver alle samejeres samtykke

4. Brug af ejendommen

Bruges ejendommen af samejerne selv (for eksempel som bolig eller sommerhus), bør aftalen regulere:

• Fordelingen af brugsperioder (for eksempel 50/50 i et sommerhus)
• Hvem der er ansvarlig for vedligeholdelsen i sin brugsperiode
• Om ejendommen kan udlejes til tredjemand, og om det kræver samtykke

5. Salg og forkøbsret

En samejer kan som udgangspunkt kræve samejet opløst og ejendommen solgt, hvis parterne ikke kan enes. For at forebygge et uønsket tvangssalg bør aftalen indeholde:

• Forkøbsret: Ønsker en samejer at sælge sin andel, har de øvrige samejere ret til at overtage andelen til markedsværdi (eller en aftalt pris). Angiv fristen for at gøre forkøbsretten gældende.
• Procedurer ved salg: Kræver salg af hele ejendommen alle samejeres samtykke, og hvad er processen?
• Fastsættelse af pris: Fastsættes prisen ved enighed, eller udpeges en uafhængig mægler eller vurderingsmand?

6. Misligholdelse

Hvad sker der, hvis en samejer holder op med at betale sin andel af udgifterne eller låneydelserne?

• Kan de øvrige samejere overtage andelen?
• Kan den misligholdende samejer på anden måde tvinges ud?
• Er der en forudgående advarselsprocedure?

7. Dødsfald

Hvad sker der med en samejers andel, hvis vedkommende dør?

• Kan arvingerne overtage andelen som samejere?
• Har de øvrige samejere forkøbsret i forhold til arvingerne?
• Er der en livsforsikring, der kan finansiere overtagelsen?

Uden en klar aftale risikerer de tilbageværende samejere at sidde i sameje med den afdødes arvinger, som måske ikke ønsker ejendommen og blot vil have pengene ud hurtigst muligt.

8. Separations- og skilsmisseklausul (for par)

For par, der køber bolig inden ægteskab, bør aftalen regulere:

• Hvad der sker med boligen ved et forholds ophør
• Om den ene har ret til at overtage boligen, og til hvilken pris
• Hvilken frist og procedure der gælder

Tinglysning af samejekontrakt

En samejekontrakt er bindende for parterne fra underskriftsdatoen. Men for at aftalen har retsvirkning over for tredjeparter, herunder kreditorer og nye ejere, kan det i visse tilfælde være nødvendigt at tinglyse aftalen.

Forkøbsret: En forkøbsret, der skal have retsvirkning over for tredjeparter (for eksempel en potentiel ny køber), bør tinglyses på ejendommen. Ellers er forkøbsretten alene bindende for parterne indbyrdes.

Ejerandele i fast ejendom: Ejerandelene fremgår af skødet. Ændres ejerandelene, skal der tinglyses et nyt skøde.

For et sameje om løsøre (for eksempel en båd eller et kunstværk) er tinglysning typisk ikke mulig eller nødvendig.

Opløsning af samejet

En samejer kan som udgangspunkt kræve samejet opløst. Opløsning sker enten ved:

• Frivilligt salg: Alle samejere er enige om at sælge ejendommen og fordele provenuet
• Overtagelse: En samejer overtager de øvriges andele til en aftalt pris
• Offentlig auktion: Kan der ikke opnås enighed, kan ejendommen ende med at blive solgt på en offentlig auktion

Et salg på tvangs- eller offentlig auktion er ofte det dårligste udfald for alle parter, fordi prisen typisk bliver væsentligt lavere end ved et frivilligt salg. En klar samejekontrakt med forkøbsret og procedurer minimerer risikoen for, at det ender der.

Ofte stillede spørgsmål om samejekontrakter

Er en samejekontrakt nødvendig for et ægtepar?

Ægtefæller er beskyttet af ægteskabslovgivningens regler om formue og deling. En samejekontrakt er typisk ikke nødvendig for selve delingen, som følger af loven. En samejekontrakt, eventuelt kombineret med en ægtepagt, kan dog give ekstra klarhed om for eksempel et sommerhus eller en erhvervsejendom.

Kan en samejer sælge sin andel uden de andres samtykke?

Som udgangspunkt ja. En samejer kan frit overdrage sin ideelle andel. En forkøbsret i samejeaftalen giver de øvrige samejere ret til at overtage andelen på samme vilkår. Tinglysning af forkøbsretten giver den retsvirkning over for tredjeparter.

Hvad er forskellen på sameje og andelsbolig?

Et sameje er ejendomsret til det samme aktiv i fællesskab. En andelsboligforening er en forening, der ejer ejendommen, og andelshaverens ret er en andel i foreningen, ikke i ejendommen direkte. Reglerne er vidt forskellige.

Kan samejeaftalen ændres?

Ja, med alle samejeres samtykke. Ændringen bør dokumenteres skriftligt.

Kræver et sameje om fast ejendom et skøde?

Ja, ejerskabet til fast ejendom tinglyses via skøde, og ved købet angiver skødet ejerandelene direkte.

Konklusion

Et sameje er enkelt, men kræver klare spilleregler. En samejekontrakt forebygger de konflikter, der opstår, når livet forandrer sig, og en samejer vil sælge, dør eller holder op med at betale. Sørg for klare andele, en gennemtænkt fordeling af udgifter, en forkøbsret og en procedure for salg og opløsning, og få de dele, der skal binde tredjemand, tinglyst.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en ejendomsadvokat for rådgivning om din konkrete situation.