Udlejning af værelse: lejekontrakt og regler du skal kende

Overvejer du at leje et værelse ud i din bolig? Udlejning af værelse er en populær måde at tjene lidt ekstra på, uanset om du ejer din bolig eller selv er lejer. Men der er regler, du skal kende, og en skriftlig lejekontrakt er afgørende for at beskytte både dig og din lejer.

I denne guide gennemgår vi det, du skal vide om udlejning af værelse i Danmark: lovgivning, skattemæssige forhold, krav til lejekontrakt og de mest almindelige fejl.

Hvem kan leje et værelse ud?

Boligejere

Ejer du din egen bolig, hus, ejerlejlighed eller andelsbolig, har du som udgangspunkt ret til at udleje et eller flere værelser. Ved andelsboliger skal du dog tjekke foreningens vedtægter, da mange andelsboligforeninger har regler om udlejning.

Lejere (fremleje)

Er du selv lejer, kan du som udgangspunkt fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum, så længe det samlede antal beboere ikke overstiger antallet af rum. Du skal underrette din udlejer skriftligt, og udlejeren kan kun nægte fremleje, hvis der er en rimelig grund.

Ved fremleje gælder der særlige regler for huslejefastsættelse: du må ikke opkræve mere i leje, end hvad der svarer til din andel af den samlede husleje.

Lejeloven og regler for udlejning af værelse

Udlejning af værelse er omfattet af lejeloven, præcis som udlejning af en hel bolig. Det betyder, at de fleste af lejelovens beskyttelsesregler også gælder ved værelsesudlejning.

De vigtigste regler

• Depositum: du må maksimalt kræve 3 måneders husleje i depositum
• Forudbetalt leje: ligeledes højst 3 måneders husleje
• Opsigelsesvarsel: ved udlejning af et enkeltværelse i din egen bolig er dit varsel som udlejer 1 måned (lejelovens § 175, jf. § 170, nr. 1). Lejeren har ligeledes 1 måneds varsel
• Huslejefastsættelse: huslejen skal være rimelig og stå i forhold til værelsets størrelse, stand og beliggenhed
• Vedligeholdelse: du er som udlejer ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt

Reglen om enkeltværelser i egen bolig

Når du udlejer et enkelt værelse, der er en del af din egen bolig, er lejemålet blandt de frit opsigelige lejemål (lejelovens § 170, nr. 1). Som udlejer kan du opsige med 1 måneds varsel (§ 175). Det giver dig mere fleksibilitet end udlejning af en selvstændig bolig, hvor opsigelsesvarslet som udgangspunkt er længere, og hvor du skal have en lovlig opsigelsesgrund.

Bemærk dog, at reglen forudsætter, at:

• Du selv bor i boligen
• Det er et enkelt værelse, der udlejes
• Værelset ikke er et selvstændigt lejemål med eget køkken

Hvad skal en lejekontrakt for et værelse indeholde?

En skriftlig lejekontrakt er ikke lovpligtig, men den er stærkt anbefalet. Uden en kontrakt kan det blive vanskeligt at bevise, hvad der er aftalt, hvis der opstår en tvist.

En lejekontrakt for et værelse bør som minimum indeholde:

1. Parternes navne og adresser (udlejer og lejer)
2. Adresse og beskrivelse: hvilke rum har lejeren adgang til (eget værelse, delt køkken, bad med videre)
3. Huslejens størrelse: beløb, betalingstermin og betalingsmåde
4. Depositum og forudbetalt leje: beløb og betingelser for tilbagebetaling
5. Lejeperiodens start og eventuel slutdato ved tidsbegrænset leje
6. Opsigelsesvarsel for begge parter
7. Forbrugsudgifter: er el, vand, varme og internet inkluderet?
8. Husregler: regler for fællesarealer, rygning, husdyr, gæster med videre
9. Vedligeholdelse: hvem er ansvarlig for hvad
10. Underskrifter fra begge parter med dato

Skat ved udlejning af værelse

Lejeindtægter fra udlejning af et værelse i din egen bolig er skattepligtige, men en stor del er ofte skattefri, fordi du kan bruge et bundfradrag. Du kan vælge mellem en bundfradragsmetode og en regnskabsmæssig metode.

Bundfradragsmetoden

Med bundfradragsmetoden er lejeindtægten skattefri op til bundfradraget, og kun det overskydende beskattes. Der findes to former for bundfradrag:

1. Ejendomsværdi- eller huslejemetoden (ligningslovens § 15 P)

• Ejer du boligen, er bundfradraget 1⅓ % af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr.
• Er du lejer eller andelshaver, er bundfradraget ⅔ af din egen årlige husleje eller boligafgift.

Det beløb, der overstiger bundfradraget, beskattes fuldt ud som kapitalindkomst.

2. Det faste bundfradrag for deleøkonomi (ligningslovens § 15 Q)

• 35.100 kr. (2026), hvis du udlejer via en digital platform, der indberetter dine indtægter til Skattestyrelsen
• 13.800 kr. (2026), hvis du udlejer uden om en indberetningspligtig platform

Her beskattes kun 60 % af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Satserne reguleres årligt, og bundfradraget kan aldrig overstige lejeindtægten.

Eksempel: udlejer du et værelse for 4.000 kr. om måneden, tjener du 48.000 kr. om året. Bruger du det faste bundfradrag uden platformindberetning (13.800 kr.), skal du betale skat af 60 % af (48.000 − 13.800) = 20.520 kr. Bruger du en indberettende platform (35.100 kr.), falder det skattepligtige beløb markant.

Regnskabsmetoden

Alternativt kan du føre regnskab og trække de faktiske udgifter fra. Det kan bedre betale sig, hvis du har store udgifter til for eksempel vedligeholdelse. Metoden kræver dokumentation for alle udgifter. Vær opmærksom på, at du ikke uden videre kan skifte tilbage til bundfradragsmetoden, når du først har valgt regnskabsmetoden.

Indberetning til Skattestyrelsen

Lejeindtægter skal oplyses til Skattestyrelsen på årsopgørelsen. Udlejer du via en indberetningspligtig platform, indberetter platformen ofte oplysningerne, men det er dit ansvar at sikre, at indberetningen er korrekt, uanset betalingsmetode.

Fremleje og udlejning: hvad er forskellen?

Det er vigtigt at forstå forskellen, da reglerne er forskellige. Ved udlejning er det boligejeren, der lejer ud på markedsvilkår med et rimelighedskrav, mens det ved fremleje er lejeren, der viderelejer, og hvor lejen ikke må overstige lejerens egen andel af huslejen. Fremlejer du et værelse som lejer, skal du underrette din udlejer, og du er fortsat ansvarlig over for udlejeren for hele lejemålet. Forvolder din fremlejetager skade, er det dig, der hæfter.

De mest almindelige fejl ved udlejning af værelse

1. Ingen skriftlig lejekontrakt. Den mest udbredte fejl. Uden en kontrakt er du dårligt stillet ved uenighed om husleje, opsigelse eller vedligeholdelse.

2. For højt depositum. Depositum må højst udgøre 3 måneders husleje. Kræver du mere, kan lejeren kræve det overskydende tilbage og indbringe sagen for huslejenævnet.

3. Ingen dokumentation af værelsets stand. Tag fotos og lav en indflytningsrapport. Uden dokumentation kan det blive svært at kræve betaling for skader ved fraflytning.

4. Urimelig husleje. Huslejen skal stå i et rimeligt forhold til det udlejede. Er den for høj, kan lejeren klage til huslejenævnet, som kan nedsætte huslejen, eventuelt med tilbagevirkende kraft.

5. Manglende aftale om fællesarealer. Beskriv klart, hvilke rum lejeren har adgang til, og hvilke regler der gælder for køkken, bad og andre fællesarealer.

6. Glemmer at oplyse Skattestyrelsen. Lejeindtægter er skattepligtige. Undlader du at oplyse dem, risikerer du efterbetaling med renter.

7. Fremleje uden udlejers underretning. Er du selv lejer og fremlejer uden at underrette din udlejer, risikerer du, at udlejeren ophæver dit eget lejemål.

Huslejefastsættelse: hvad må du tage?

Huslejens størrelse afhænger af værelsets størrelse, boligens beliggenhed, standen og udstyret samt om forbrugsudgifter er inkluderet. Som et groft prisleje ligger huslejen for et værelse typisk mellem:

• København og Aarhus: cirka 3.500 til 6.500 kr. om måneden
• Odense, Aalborg og Roskilde: cirka 2.500 til 4.500 kr. om måneden
• Øvrige byer: cirka 2.000 til 3.500 kr. om måneden

Priserne inkluderer ofte forbrugsudgifter, og et møbleret værelse kan berettige et tillæg. Disse tal er alene et vejledende markedsniveau. Uanset markedet må huslejen ikke være urimelig i forhold til det lejede, og huslejenævnet kan nedsætte den, hvis en lejer klager.

Tidsbegrænset udlejning af værelse

Du kan udleje et værelse tidsbegrænset, for eksempel i 6 eller 12 måneder. Men tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i dine forhold, for eksempel at du selv forventer at få brug for værelset, planlægger en renovering, eller at en pårørende skal flytte ind. Uden en saglig begrundelse kan lejeren anfægte tidsbegrænsningen, og lejeforholdet kan blive betragtet som tidsubegrænset.

Praktiske tips til værelsesudlejning

1. Screen potentielle lejere: hold et møde, og bed om referencer
2. Lav en detaljeret kontrakt
3. Dokumentér alt: fotos, indflytningsrapport og korrespondance
4. Vær tydelig om husreglerne fra dag ét
5. Hold styr på lejeindtægterne, gerne på en separat konto
6. Oplys indtægterne til Skattestyrelsen

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg bruge en lejekontrakt, når jeg udlejer et værelse?

Det er ikke et lovkrav, men det er stærkt anbefalet. Uden en skriftlig kontrakt er det svært at bevise, hvad der er aftalt, og lejeloven gælder stadig, uanset om der er en kontrakt eller ej.

Hvor meget depositum må jeg kræve?

Du må kræve op til 3 måneders husleje i depositum. Depositummet skal tilbagebetales ved fraflytning, fratrukket eventuelle berettigede krav for skader eller manglende rengøring.

Kan min lejer klage over huslejen?

Ja. Lejeren kan indbringe huslejens størrelse for huslejenævnet, som kan nedsætte huslejen, hvis den vurderes at være urimelig.

Må jeg opsige min lejer uden begrundelse?

Ved udlejning af et enkelt værelse i din egen bolig er lejemålet frit opsigeligt (lejelovens § 170, nr. 1), og du kan opsige med 1 måneds varsel (§ 175). Reglen gælder kun, hvis du selv bor i boligen. Opsigelsen skal fortsat være skriftlig og oplyse lejeren om indsigelsesretten.

Hvad sker der, hvis min lejer ikke betaler husleje?

Betaler lejeren ikke til tiden, kan du sende et påkrav. Betaler lejeren stadig ikke inden for påkravsfristen på 14 dage, kan du ophæve lejemålet. Brug altid skriftlig kommunikation.

Skal jeg betale skat af lejeindtægter?

Ja, lejeindtægter er skattepligtige, men du kan bruge et bundfradrag, hvis du udlejer et værelse i din egen bolig. Se afsnittet om skat ovenfor for de gældende bundfradrag.

Kan jeg udleje et værelse via Airbnb?

Ja, men der gælder særlige regler for korttidsudlejning. Du må som udgangspunkt korttidsudleje din helårsbolig i op til 70 dage om året, og kommunen kan hæve grænsen til 100 dage. Indtægterne er skattepligtige og skal oplyses.

Hvad er forskellen på at udleje og fremleje et værelse?

Udlejning sker, når du som ejer af boligen lejer ud. Fremleje sker, når du som lejer viderelejer. Ved fremleje skal du underrette din udlejer, og du må ikke opkræve mere i husleje end din egen andel.

Konklusion

Udlejning af værelse kan være en fornuftig måde at få en ekstra indtægt, men det kræver, at du kender reglerne og har det juridiske på plads. En gennemarbejdet lejekontrakt beskytter både dig og din lejer og forebygger konflikter. Er du i tvivl om reglerne, særligt om skat og tidsbegrænsning, bør du søge rådgivning.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat for rådgivning om din specifikke situation.