Udlejning af værelse: Lejekontrakt og regler du skal kende
Komplet guide til udlejning af værelse i Danmark. Lær om lejekontrakt, skatteregler, fremlejeregler og de mest almindelige fejl ved værelsesudlejning.
# Udlejning af værelse: Lejekontrakt og regler du skal kende
Overvejer du at leje et værelse ud i din bolig? Udlejning af værelse er en populær måde at tjene ekstra penge på — uanset om du ejer din bolig eller selv er lejer. Men der er regler, du skal kende, og en skriftlig lejekontrakt er afgørende for at beskytte både dig og din lejer.
I denne guide gennemgår vi alt, du skal vide om udlejning af værelse i Danmark: lovgivning, skattemæssige forhold, krav til lejekontrakt og de mest almindelige fejl, som udlejere begår.
Hvem kan leje et værelse ud?
Boligejere
Ejer du din egen bolig — hus, ejerlejlighed eller andelsbolig — har du som udgangspunkt ret til at udleje et eller flere værelser. Ved andelsboliger skal du dog tjekke foreningens vedtægter, da mange andelsboligforeninger har regler om udlejning.
Lejere (fremleje)
Er du selv lejer, kan du som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, så længe det samlede antal beboere ikke overstiger antallet af rum. Du skal underrette din udlejer skriftligt, og udlejeren kan kun nægte fremleje, hvis der er en rimelig grund.
Ved fremleje gælder der særlige regler for huslejefastsættelse: du må ikke opkræve mere i leje, end hvad der svarer til din andel af den samlede husleje.
Lejeloven og regler for udlejning af værelse
Udlejning af værelse er omfattet af lejeloven, præcis som udlejning af en hel bolig. Det betyder, at de fleste af lejelovens beskyttelsesregler også gælder ved værelsesudlejning.
De vigtigste regler
- Depositum: Du må maksimalt kræve 3 måneders husleje i depositum
- Forudbetalt leje: Ligeledes max 3 måneders husleje
- Opsigelsesvarsel: Som udlejer er dit opsigelsesvarsel normalt 1 måned ved værelsesudlejning, når du selv bor i boligen (lejelovens § 175). Lejeren har ligeledes 1 måneds varsel
- Huslejefastsættelse: Huslejen skal være rimelig og stå i forhold til værelsets størrelse, stand og beliggenhed
- Vedligeholdelse: Du er som udlejer ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt
Enkeltværelsesreglen (lejelovens § 175)
Når du udlejer et enkelt værelse i din egen bolig, gælder der en særlig opsigelsesregel. Som udlejer kan du opsige lejeforholdet med 1 måneds varsel uden at skulle angive en særlig begrundelse. Det giver dig mere fleksibilitet sammenlignet med udlejning af en selvstændig bolig, hvor opsigelsesvarslet er 3 måneder, og du skal have en lovlig opsigelsesgrund.
Bemærk dog, at reglen kun gælder, når:
- Du selv bor i boligen
- Det er et enkelt værelse, der udlejes
- Værelset ikke er et selvstændigt lejemål med eget køkken
Hvad skal en lejekontrakt for et værelse indeholde?
En skriftlig lejekontrakt er ikke lovpligtig — men den er stærkt anbefalet. Uden en kontrakt kan det blive yderst vanskeligt at bevise, hvad der er aftalt, hvis der opstår en tvist.
Nødvendige elementer i kontrakten
En lejekontrakt for et værelse bør som minimum indeholde:
1. Parternes navne og adresser — udlejer og lejer
2. Adresse og beskrivelse — hvilke rum har lejeren adgang til (eget værelse, delt køkken, bad osv.)
3. Huslejens størrelse — beløb, betalingstermin og betalingsmåde
4. Depositum og forudbetalt leje — beløb og betingelser for tilbagebetaling
5. Lejeperiodens start — og eventuel slutdato ved tidsbegrænset leje
6. Opsigelsesvarsel — for begge parter
7. Forbrugsudgifter — er el, vand, varme og internet inkluderet?
8. Husregler — regler for fællesarealer, rygning, husdyr, gæster osv.
9. Vedligeholdelse — hvem er ansvarlig for hvad
10. Underskrifter — fra begge parter med dato
Brug en professionel skabelon
Det kan være fristende at skrive en lejekontrakt selv — men risikoen for at overse vigtige punkter er stor. En professionel skabelon sikrer, at alle lovpligtige og anbefalede vilkår er med.
Skat ved udlejning af værelse
Skattemæssigt er der gode nyheder for dig, der udlejer et værelse i din egen bolig. Du kan vælge mellem to beskatningsmetoder:
1. Bundfradrag (regnskabsfri metode)
Du kan tjene op til 12.200 kr. om året (2026-sats, reguleres årligt) skattefrit ved udlejning af værelse i din egen bolig. Overstiger lejeindtægten bundfradraget, beskattes kun 60 % af det overskydende beløb som personlig indkomst.
Eksempel: Udlejer du et værelse for 4.000 kr./md., tjener du 48.000 kr. om året. Med bundfradrag betaler du kun skat af 60 % af (48.000 - 12.200) = 21.480 kr.
2. Regnskabsmetoden
Alternativt kan du vælge at føre regnskab og trække faktiske udgifter fra. Det kan bedre betale sig, hvis du har store udgifter til vedligeholdelse, møbler eller lignende. Metoden kræver dog dokumentation for alle udgifter.
Vigtigt: Du kan ikke skifte mellem metoderne fra år til år uden videre. Vælg den metode, der giver bedst mening for din situation.
Indberetning til SKAT
Lejeindtægter skal indberettes til Skattestyrelsen. Modtager du betaling via bank, har Skattestyrelsen ofte allerede oplysningerne. Men det er dit ansvar at sikre korrekt indberetning — uanset betalingsmetode.
Fremleje vs. udlejning: Hvad er forskellen?
Det er vigtigt at forstå forskellen mellem udlejning og fremleje, da reglerne er forskellige:
| **Udlejning** | **Fremleje** | |
|---|---|---|
| Hvem udlejer? | Boligejer | Lejer |
| Godkendelse | Ikke nødvendig (i de fleste tilfælde) | Udlejer skal underrettes |
| Huslejefastsættelse | Markedsvilkår (med rimelighedskrav) | Må ikke overstige egen husleje |
| Varighed | Ubegrænset eller tidsbegrænset | Normalt tidsbegrænset |
| Ansvar | Direkte over for lejer | Fremlejegiver hæfter over for udlejer |
Fremlejer du et værelse som lejer, er du stadig ansvarlig over for din udlejer for hele lejemålet. Det betyder, at hvis din fremlejetager forvolder skade, er det dig, der hæfter.
De 7 mest almindelige fejl ved udlejning af værelse
1. Ingen skriftlig lejekontrakt
Den absolut mest udbredte fejl. Uden en skriftlig kontrakt er du dårligt stillet, hvis der opstår uenighed om huslejens størrelse, opsigelsesvarsel eller vedligeholdelsesansvar.
2. For højt depositum
Depositum må maksimalt udgøre 3 måneders husleje. Kræver du mere, kan lejeren kræve det overskydende beløb tilbage — og du risikerer en sag i Huslejenævnet.
3. Ingen dokumentation af værelsets stand
Tag fotos og udarbejd en indflytningsrapport, der beskriver værelsets stand ved indflytning. Uden dokumentation kan det blive svært at kræve betaling for eventuelle skader ved fraflytning.
4. Urimelig husleje
Huslejen skal stå i et rimeligt forhold til det udlejede. Sætter du huslejen for højt, kan lejeren klage til Huslejenævnet, som kan nedsætte huslejen — med tilbagevirkende kraft.
5. Manglende aftale om fællesarealer
Sørg for, at kontrakten klart beskriver, hvilke rum lejeren har adgang til, og hvilke regler der gælder for køkken, bad og andre fællesarealer.
6. Glemmer at oplyse SKAT
Lejeindtægter er skattepligtige. Undlader du at indberette dem, risikerer du bøder og efterbetaling med renter.
7. Fremleje uden udlejers godkendelse
Er du selv lejer og fremlejer uden at underrette din udlejer, risikerer du, at udlejeren ophæver dit eget lejemål.
Huslejefastsættelse: Hvad må du tage?
Huslejens størrelse afhænger af flere faktorer:
- Værelsets størrelse — kvadratmeter
- Beliggenhed — storby vs. provins
- Stand og udstyr — møbleret/umøbleret, eget bad osv.
- Forbrugsudgifter — inkluderet eller ej
Retningslinjer for husleje i 2026
Som tommelfingerregel ligger huslejen for et værelse i Danmark typisk mellem:
- København og Aarhus: 3.500–6.500 kr./md.
- Odense, Aalborg, Roskilde: 2.500–4.500 kr./md.
- Øvrige byer: 2.000–3.500 kr./md.
Priserne inkluderer typisk forbrugsudgifter. Møblerede værelser kan berettige et tillæg.
Uanset markedsniveauet gælder det, at huslejen ikke må være urimelig i forhold til det lejede. Huslejenævnet kan nedsætte huslejen, hvis en lejer klager.
Tidsbegrænset udlejning af værelse
Du kan vælge at udleje et værelse tidsbegrænset — f.eks. for en periode på 6 eller 12 måneder. Men tidsbegrænsningen skal være sagligt begrundet. Eksempler på saglige grunde:
- Du forventer selv at få brug for værelset
- Du planlægger renovering af boligen
- Du har en pårørende, der skal flytte ind
Uden en saglig begrundelse kan lejeren anfægte tidsbegrænsningen, og lejeforholdet kan blive betragtet som tidsubegrænset.
Praktiske tips til succesfuld værelsesudlejning
1. Screen potentielle lejere — hold et personligt møde, bed om referencer
2. Lav en detaljeret kontrakt — brug en professionel skabelon
3. Dokumentér alt — fotos, indflytningsrapport, korrespondance
4. Vær tydelig om husregler — forventningsafstemning fra dag ét
5. Opret en separat bankkonto — gør det nemt at holde styr på lejeindtægter
6. Indberet til SKAT — undgå ubehagelige overraskelser
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg bruge en lejekontrakt, når jeg udlejer et værelse?
Det er ikke et lovkrav, men det er stærkt anbefalet. Uden en skriftlig kontrakt er det svært at bevise, hvad der er aftalt, og lejeloven gælder stadig — uanset om der er en kontrakt eller ej.
Hvor meget depositum må jeg kræve?
Du må kræve op til 3 måneders husleje i depositum. Depositumet skal tilbagebetales ved fraflytning, fratrukket eventuelle berettigede krav for skader eller manglende rengøring.
Kan min lejer klage over huslejen?
Ja. Lejeren kan indbringe huslejens størrelse for Huslejenævnet, som kan nedsætte huslejen, hvis den vurderes at være urimelig.
Må jeg opsige min lejer uden begrundelse?
Ved udlejning af et enkelt værelse i din egen bolig gælder den forenklede opsigelsesregel i lejelovens § 175. Du kan opsige med 1 måneds varsel uden at angive en særlig begrundelse. Reglen gælder dog kun, hvis du selv bor i boligen.
Hvad sker der, hvis min lejer ikke betaler husleje?
Betaler lejeren ikke husleje til tiden, kan du sende en påkravsskrivelse med 14 dages betalingsfrist. Betaler lejeren stadig ikke, kan du ophæve lejemålet. Brug altid skriftlig kommunikation.
Skal jeg betale skat af lejeindtægter?
Ja, lejeindtægter er skattepligtige. Du kan dog benytte bundfradraget, som i 2026 er 12.200 kr., hvis du udlejer et værelse i din egen bolig.
Kan jeg udleje et værelse via Airbnb?
Ja, men der gælder særlige regler for korttidsudlejning. Du må som udgangspunkt udleje i op til 70 dage om året via platforme som Airbnb (kan være højere i visse kommuner med tilladelse). Indtægterne er skattepligtige og skal indberettes.
Hvad er forskellen på at udleje og fremleje et værelse?
Udlejning sker, når du som ejer af boligen lejer ud. Fremleje sker, når du som lejer viderudlejer. Ved fremleje skal du underrette din udlejer, og du må ikke opkræve mere i husleje end din egen.
Konklusion
Udlejning af værelse kan være en fornuftig måde at få en ekstra indtægt — men det kræver, at du kender reglerne og har det juridiske på plads. En professionel lejekontrakt beskytter både dig og din lejer og forebygger konflikter.
Med LegalDock kan du oprette en juridisk korrekt lejekontrakt på få minutter — tilpasset netop din situation. Udfyld skabelonen, underskriv digitalt, og download som PDF.
---
Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat for rådgivning om din specifikke situation.