Depositum og forudbetalt leje: reglerne

Depositum er et af de hyppigste konfliktemner i danske lejeforhold. Lejere mister tusindvis af kroner hvert år, enten fordi de ikke kender reglerne, eller fordi udlejer trækker fra uden at have ret til det. Og udlejere risikerer på den anden side at stå med ubetalt husleje og beskadiget inventar, hvis de ikke håndterer depositum korrekt fra starten.

Denne guide gennemgår reglerne fra grunden: hvad depositum og forudbetalt leje er, hvad udlejer lovligt kan kræve, hvornår pengene skal tilbagebetales, og hvad du stiller op, hvis tingene går galt.

---

Hvad er depositum og forudbetalt leje?

De to begreber forveksles ofte, men de er juridisk set vidt forskellige:

Depositum er et beløb, du betaler som lejer ved indflytning som en slags sikkerhedsstillelse. Pengene tilhører dig, de er blot deponeret hos udlejer som garanti for, at du afleverer lejemålet i ordentlig stand og betaler den husleje, du skylder. Når du fraflytter, skal udlejer tilbagebetale depositum, minus lovlige fradrag.

Forudbetalt leje er derimod husleje, du betaler forud, typisk for de sidste en til tre måneder af lejemålet efter en opsigelse. Beløbet bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden. Det er altså ikke en sikkerhedsstillelse på samme måde som depositum.

Begge beløb reguleres af lejeloven, og der er klare grænser for, hvor meget udlejer kan kræve.

---

Depositum, maksimale beløb: Hvad må udlejer kræve?

Lejeloven (lov om leje) sætter klare lofter for, hvad udlejer kan opkræve ved indflytning:

• Depositum: Maksimalt 3 måneders husleje
• Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneders husleje

Huslejen beregnes her som den rene bolighusleje, aconto-beløb til varme, vand og el tæller ikke med i beregningsgrundlaget.

Det betyder, at der ved indflytning i et lejemål til fx 8.000 kr. om måneden (ekskl. forbrug) kan kræves op til:

• Depositum: 24.000 kr.
• Forudbetalt leje: 24.000 kr.
• I alt: 48.000 kr. udover den løbende måneds husleje

Kræver udlejer mere end det, er det ulovligt. Du har ret til at kræve det overskydende tilbage, og huslejenævnet kan pålægge udlejer at tilbagebetale det.

Tip: Sørg for, at din lejekontrakt tydeligt angiver både depositum og forudbetalt leje som adskilte poster med beløb.

---

Hvornår skal depositum tilbagebetales?

Lejeloven angiver ikke en præcis frist for tilbagebetaling af depositum, men det følger af den almindelige forpligtelse til at handle inden for rimelig tid. I praksis betyder det normalt inden for nogle uger efter fraflytning, når istandsættelsen er opgjort.

Tilbagebetalingen sker, når udlejer har:

1. Afholdt fraflytningssyn og udsendt fraflytningsrapport
2. Opgjort eventuelle istandsættelsesudgifter
3. Afregnet for eventuelle forbrugsmålere
4. Fratrukket eventuelle huslejerestancer

Udlejer bør sende en specificeret fraflytningsopgørelse, som viser, hvad der trækkes fra, og hvad der tilbagebetales. Det er ikke nok at skrive "istandsættelse 10.000 kr." uden dokumentation for, hvad pengene dækker.

Det er vigtigt at bemærke, at forudbetalt leje ikke tilbagebetales på samme måde som depositum. Den bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden. Fraflytter du før opsigelsesperiodens udløb, har udlejer dog en genudlejningspligt, og lykkes genudlejningen, har du krav på tilbagebetaling for den periode, lejemålet er genudlejet.

---

Hvad må udlejer trække fra i depositum?

Det er her, mange tvister opstår. Udlejer kan kun modregne i depositum for specifikke udgifter:

Lovlige fradrag

• Istandsættelse af mangler: Skader og beskadigelser, der overskrider normalt slid og ælde
• Manglende rengøring: Lejemål afleveret i væsentligt ringere rengjort stand end ved indflytning
• Ubetalte huslejerestancer: Skyldige huslejebetalinger på fraflytningsdatoen
• Forbrugsrestance: Restgæld på varme-, vand- eller el-regnskab
• Manglende opsigelse: Husleje for perioder, hvor lejemålet ikke er opsagt korrekt

Ulovlige fradrag

• Normalt slid og ælde: Gulve der slides lidt med årene, maling der gulner, tapet der falmer. Det er normal slitage og aldrig lejers regning
• Vedligeholdelse udlejer er ansvarlig for: Fx indvendig maling, hvis kontrakten ikke pålægger lejer dette
• Forbedringer: Udgifter til at sætte lejemålet i bedre stand end ved indflytning

En god tommelfingerregel: Udlejer kan kræve aflevering i samme stand som ved indflytning, korrigeret for normalt slid. Ikke bedre. Ikke dårligere.

---

Indflytnings- og fraflytningsrapport: Din vigtigste beskyttelse

Indflytnings- og fraflytningsrapporten er afgørende dokumentation i en depositumstvist. Der gælder dog en vigtig afgrænsning: den lovpligtige pligt til at afholde syn og udfærdige rapporter (og konsekvenserne ved at lade være) gælder kun for udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål. Udlejer du kun ét lejemål (fx ved mange forældrekøb), er du ikke omfattet af denne pligt, men det er stadig stærkt anbefalet at dokumentere lejemålets stand grundigt.

Indflytningsrapporten

En udlejer, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal afholde et indflytningssyn og udfærdige en indflytningsrapport. Er lejer ikke til stede ved synet, eller vil lejer ikke kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet.

Rapporten dokumenterer lejemålets stand ved overtagelsen, og det er netop her, de mange tvister begynder. Skader, der ikke er noteret i indflytningsrapporten, risikerer at blive hængt på lejer ved fraflytning.

Som lejer bør du:

• Møde op til indflytningssynet og deltage aktivt
• Insistere på, at alle fejl og mangler noteres, selv de mindste
• Fotografere alt: ridser, skader på hvidevarer, revner i loft, slidt parket
• Bede om kopi af rapporten og tilføje skriftlige bemærkninger, hvis du er uenig

Fraflytningsrapporten

Tilsvarende gælder ved fraflytning for udlejere med mere end ét lejemål. Udlejer skal:

• Varsle fraflytningssynet mindst 1 uge i forvejen
• Afholde synet og udfærdige fraflytningsrapport
• Udlevere rapporten ved synet eller sende den senest 2 uger efter synet, hvis lejer ikke er til stede eller ikke vil kvittere

Fraflytningsrapporten sammenlignes med indflytningsrapporten. Kun skader og mangler, der ikke fremgår af indflytningsrapporten, og som overskrider normalt slid, kan trækkes i depositum.

Vigtigt: Er udlejer omfattet af pligten (mere end ét lejemål) og afholder ikke fraflytningssyn eller ikke sender rapporten inden for fristen, mister udlejer som udgangspunkt retten til at gøre istandsættelseskrav gældende mod depositum.

Se også vores guide om fraflytningsrapporten for en komplet gennemgang af processen.

---

Hvad gør du, hvis udlejer ikke tilbagebetaler?

Går der urimelig lang tid, og du ikke har hørt fra udlejer, eller du er uenig i fradragene, har du flere muligheder:

1. Skriftlig henvendelse til udlejer

Start med at sende udlejer en skriftlig påkravsskrivelse med en rimelig betalingsfrist. Bevar al kommunikation skriftligt, e-mail er fint.

2. Huslejenævnet

Er udlejer uenig eller svarer ikke, kan du indbringe sagen for det lokale huslejenævn. Det er billigt (klagegebyr 367 kr. i 2026), relativt hurtigt og en lavtærskel klageinstans.

Huslejenævnet behandler blandt andet:

• Tvister om tilbagebetaling af depositum
• Uenighed om istandsættelsesfradrag
• Spørgsmål om normalt slid kontra beskadigelse

Får du som lejer fuldt medhold, skal udlejer betale et særskilt gebyr til nævnet (7.027 kr. i 2026).

Se vores guide til klage til huslejenævnet for trin-for-trin vejledning.

3. Fogedretten / boligretten

Følger udlejer ikke huslejenævnets afgørelse, kan afgørelsen tvangsfuldbyrdes. Huslejenævnets afgørelse kan desuden af begge parter indbringes for boligretten inden 4 uger. Ved erhvervslejemål, hvor huslejenævnet ikke har kompetence, er domstolene vejen fra starten.

---

Depositum ved forældrekøb og fremleje

Der gælder særlige forhold i disse to situationer:

Forældrekøb

Ved forældrekøb, hvor forældre køber en lejlighed og lejer den ud til deres barn, er der formelt et lejeforhold. Lejeloven gælder i princippet, men mange forældrekøbslejemål mangler en korrekt lejekontrakt og aftale om depositum. Bemærk, at en udlejer med kun ét lejemål ikke er omfattet af den lovpligtige synsordning, men en skriftlig kontrakt og god dokumentation er stadig vigtig, både skattemæssigt og juridisk, når barnet fraflytter. Sørg altid for at oprette en korrekt, skriftlig lejekontrakt, også ved forældrekøb.

Fremleje

Fremlejer du din lejlighed eller et værelse, optræder du som udlejer over for fremlejetageren. Du er ansvarlig for at overholde lejelovens regler, herunder grænserne for depositum og forudbetalt leje.

Din samlede opkrævning hos fremlejetageren (depositum + forudbetalt leje) må ikke overstige 6 måneders husleje. Overholdes dette ikke, kan fremlejetageren kræve det overskydende tilbagebetalt.

Se vores guide til opsigelse af lejekontrakt som lejer for mere om regler ved fraflytning og fremleje.

---

Checkliste: Undgå depositumstvister

Brug denne liste, hvad enten du er lejer eller udlejer:

Ved indflytning:

• Opret skriftlig lejekontrakt med specificeret depositum og forudbetalt leje
• Afhold indflytningssyn og udfærdig rapport (hvis du udlejer mere end ét lejemål)
• Fotografer lejemålets stand grundigt
• Send rapporten senest 2 uger efter synet, hvis lejer ikke er til stede
• Lejer gennemlæser og tilføjer eventuelle bemærkninger

Ved fraflytning:

• Varsl fraflytningssyn 1 uge i forvejen (hvis omfattet af pligten)
• Fraflytningsrapport udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter
• Specificeret opgørelse over fradrag sendes til lejer
• Tilbagebetaling sker inden rimelig tid

---

Ofte stillede spørgsmål om depositum

Hvad er det maksimale depositum, en udlejer må kræve?

Udlejer må maksimalt kræve 3 måneders husleje som depositum og 3 måneders husleje som forudbetalt leje, i alt op til 6 måneders husleje ekskl. forbrug, udover den løbende husleje ved indflytning.

Hvornår skal depositum tilbagebetales?

Lejeloven angiver ikke en eksakt frist, men det skal ske inden for rimelig tid efter fraflytning, når udlejer har opgjort eventuelle fradrag. Udlejer bør sende en specificeret fraflytningsopgørelse.

Kan udlejer trække for normalt slid og ælde i depositum?

Nej. Normalt slid er aldrig lejers ansvar. Kun egentlige skader og mangler udover det, der er sket ved normal brug over tid, kan fratrækkes i depositum.

Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?

Depositum er en sikkerhedsstillelse, der tilhører lejer og skal tilbagebetales minus lovlige fradrag. Forudbetalt leje er forudbetaling af huslejen for opsigelsesperioden og bruges til at dække de sidste måneder.

Hvad gør jeg, hvis udlejer ikke tilbagebetaler mit depositum?

Start med en skriftlig påkravsskrivelse. Reagerer udlejer ikke, kan du klage til det lokale huslejenævn for 367 kr. (2026-takst). Huslejenævnet kan pålægge udlejer at tilbagebetale beløbet.

Kan udlejer kræve depositum ved fremleje?

Ja, men det samlede depositum + forudbetalt leje kan maksimalt udgøre 6 måneders husleje. Overskrides dette, har fremlejetageren krav på at få det overskydende tilbagebetalt.

Er der pligt til fraflytningssyn?

For udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, ja. De skal varsle fraflytningssynet mindst 1 uge i forvejen og udlevere eller sende fraflytningsrapporten senest 2 uger efter. Gøres dette ikke, mister udlejer som udgangspunkt retten til at gøre istandsættelseskrav gældende. Udlejere med kun ét lejemål er ikke omfattet af denne pligt.

Hvad sker der med depositum, hvis udlejer sælger ejendommen?

Depositum følger lejemålet, ikke udlejeren. Den nye ejer overtager forpligtelsen til at tilbagebetale depositum ved fraflytning. Sørg for dokumentation for det betalte beløb.

---

Konklusion

Depositum og forudbetalt leje er en fast del af ethvert dansk lejeforhold, og reglerne er klare, bare man kender dem. Maksimalt 3 måneders husleje i depositum, en specificeret fraflytningsopgørelse, og kun lovlige fradrag for reelle skader.

Den bedste forebyggelse er en korrekt oprettet lejekontrakt, grundig dokumentation ved ind- og fraflytning, og kendskab til huslejenævnet som lavtærskel klageinstans.

Se også:

• Lejekontrakt guide for udlejere
• Fraflytningsrapport guide
• Klage til huslejenævnet
• Opsigelse af lejekontrakt som lejer

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat eller en lejerorganisation for rådgivning om din specifikke situation.